Kost de gemiddelde kamer in Amsterdam écht 950 euro per maand?

Hallo!

We hebben de pen opgepakt nadat we door een collega-substacker zijn benaderd om zijn uitgebreide feitencheck van context over de woningmarkt te voorzien. Lees mee en reageer onderaan vooral op deze gloednieuwe nieuwsbrief, terwijl het in Den Haag spannend blijft of de huurregulering wordt uitgebreid voor middenhuur…

Gemiddeld 950 euro (!) per maand moeten studenten in Amsterdam neertellen voor een kamer, zo was onlangs in het nieuws. Daarmee zou de hoofdstad aan kop gaan in Europa. Maar kloppen die schokkende conclusies wel? Een coproductie van De hype is real (een nieuwsbrief over misinformatie en morele paniek) en Pieken en Dalen (grafieken en duiding bij ontwikkelingen op de woningmarkt). 

In deze nieuwsbrief:

• Media reppen over 950 euro als ‘norm’ voor studentenkamers in Amsterdam, maar  baseren zich daarbij op ernstig incomplete data.

• Hetzelfde geldt voor de claim dat Amsterdam op dat gebied het duurste van Europa is.

• Ook ontbreekt een belangrijke kanttekening in de berichtgeving: verhuurders mogen dit soort bedragen helemaal niet vragen.

• Bij het pushen van dergelijke cijfers, spelen belangen uit de vastgoedsector.

Menno (De hype is real):

Kamer voor €950 is norm in hoofdstad. Het Parool pakte er flink mee uit, op de voorpagina van 9 februari. Het nieuws was gebaseerd op een rapport van Kamernet over de huurprijzen van op die website aangeboden kamers in Nederlandse steden. In Amsterdam was die in 2023 gemiddeld 948 euro (of 947 euro: in het rapport komen beide cijfers voorbij). 

Hoe dan ook is het een schokkend bedrag, dat helemaal lijkt aan te sluiten op een van de grootste maatschappelijke problemen van deze tijd: het woningtekort en de pandjesbazen die daarvan profiteren.

Ook omroepen AT5 en NH besteedden aandacht aan de conclusies van Kamernet, net als het Amsterdamse studentenmedium Folia, dat studenten op straat om een reactie vroeg. ‘Dat is echt belachelijk’, reageert een van hen als haar de 950 euro wordt voorgelegd. Het Parool kwam later nog met een zogeheten follow-up-artikel, waarin drie studenten werden geïnterviewd die dit soort bedragen voor hun kamer betalen. Ook in steden als Groningen en Utrecht besteedden lokale media aandacht aan de Kamernet-cijfers.

Deze maand kwam daar het nieuws bovenop dat Amsterdam met die circa 950 euro de duurste stad van Europa zou zijn om een kamer te huren. Onder andere LINDA en het AD brachten dit nieuws, dit keer op basis van onderzoek van verhuurplatform HousingAnywhere – het moederbedrijf van Kamernet. Overigens trok HousingAnywhere die conclusie drie maanden geleden ook al en kwam dat toen ook al in het nieuws, onder andere bij De Telegraaf.

Maar vertellen die koppen wel het hele verhaal?

Incomplete cijfers

Om te beginnen bij die 948 euro: dat bedrag kan haast niet kloppen, zo mailde Wanda Nikkels, lezer van De hype is real en Pieken en Dalen. Mede namens haar in Amsterdam studerende dochter tipte zij ons om de berichtgeving eens onder de loep te nemen.

Eens kijken naar het rapport (link opent een pdf) van Kamernet waar de berichtgeving op gebaseerd was, de zogeheten Verhuurrapportage 2023.

Het grootste probleem met dit rapport van Kamernet is… dat het een rapport van Kamernet is. Die website is immers lang niet de enige plek om een kamer te vinden. Denk aan het informele circuit: kamers die via vrienden, familie en sociale media van huurder wisselen. Die kamers zijn misschien wel goedkoper, maar ze zijn niet meegenomen in het onderzoek.

Hetzelfde geldt voor woningen van woningcorporaties. Zij boden in 2022 14.250 studentenwoningen aan, zo laat de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties desgevraagd weten. Veruit de meeste zijn van DUWO. Voor de gemiddelde DUWO-kamer betaal je inclusief servicekosten 422 euro. Die kamers zouden dat gemiddelde van 948 euro flink omlaag hebben getrokken.

Zeker als je bedenkt dat de dataset van Kamernet een stuk kleiner is. Het bedrijf wilde geen exact aantal geven, maar uit hun antwoord blijkt wel dat het aantal geanalyseerde kamers in Amsterdam niet meer dan 4500 is. 

Een andere kanttekening bij het rapport is dat Kamernet niet alleen door studenten wordt gebruikt. Volgens gegevens van Kamernet zelf bestaat 60% van hun gebruikers uit (werkende) studenten en 35% uit werkende professionals. Na je studententijd op kamers blijven wonen is tegenwoordig heel normaal.

En we gaan nog even door met kanttekeningen opsommen:

• 49% van de geadverteerde woningen waren gemeubileerd. Dat drijft de prijs op.

• Er zijn woningen meegeteld die in 2023 meermaals geadverteerd zijn. Zeker dure woningen zullen eerder dubbelen in de data.

• Dat een bepaalde prijs gevraagd wordt voor een kamer, betekent niet dat die kamer daar ook voor verhuurd wordt. 

In tegenstelling tot andere berichtgeving kwamen in het voorpagina-artikel van Het Parool wel een aantal van de hierboven genoemde nuances voorbij, zoals het bestaan van het informele circuit.  Toch blijft vooral de conclusie uit de kop en de follow-up-berichtgeving hangen: dat de gemiddelde studentenkamer in de hoofdstad 950 euro per maand kost. Maar om die conclusie te trekken zijn deze cijfers echt veel te beperkt.

Duurste van Europa

En dan was er nog dat nieuws van deze maand, dat Amsterdam de duurste stad van Europa is om een Kamer te huren. Dit keer was de bron een rapport van verhuurplatform HousingAnywhere.

Maar HousingAnywhere is sterk gericht op gebruikers uit het buitenland: 60% van de gebruikers die op de site naar een woning zoeken, doet dat vanuit het buitenland, aldus HousingAnywhere. Waaronder ongetwijfeld veel expats die mogelijk een grotere beurs hebben dan Nederlandse studenten. Het gaat ook hier weer grotendeels om gemeubileerde kamers (98%).

Het grootste probleem met het onderzoek is dat de prijzen van een kamer in Amsterdam door HousingAnywhere zijn berekend op basis van de omvang van de gehele woning. Met andere woorden: de prijs die voor een kamer wordt gevraagd, is door de onderzoekers gedeeld door totaalaantal vierkante meter van die woning.

Een merkwaardige rekenmethode. Een dure kamer in een woning met veel huisgenoten kan dan immers als ‘goedkoper’ uit de bus komen dan een goedkopere kamer in een huis met weinig medebewoners. Het zet de conclusie in de media dat Amsterdam de duurste kamerstad van Europa is op losse schroeven. Want wie weet zijn de studentenhuizen er gewoon wat kleiner.

Nou goed. Al die gebrekkige berichtgeving ontstaat niet in een vacuüm, toch Stefan? Afgaand op jullie nieuwsbrief, komt het vaker voor dat cijfers over de woningmarkt incompleet en/of sturend zijn… 

Stefan (Pieken & Dalen):

Dit is zeker geen uitzondering. Veel van dit soort berichten dienen als politiek drukmiddel van belangengroepen. Een platform dat kamers aanbiedt heeft bijvoorbeeld graag dat er meer kamerruimte wordt vrijgemaakt – zodat er meer aanbod op het platform verschijnt. Dat is een direct belang. Naamsbekendheid is mooi meegenomen als het verhaal in de media komt.

Daarnaast zijn 'onderzoeken' over de woningmarkt gemakkelijk verkeerd te interpreteren, omdat de Nederlandse huurmarkt ondoorzichtig en ingewikkeld is.

Wat verhuurplatforms goed uitkomt, is dat de discussie vrij snel naar het kamer- en woningtekort wordt getrokken, terwijl een andere kritische blik niet mag worden vergeten: alle kamers vallen onder de sociale huur en een verhuurder mag dus helemaal niet zo’n hoge prijs vragen. Echt álle kamers?, hoor ik je denken. Ja, wie de eigenaar is, doet er niet toe. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt in Nederland hoeveel punten een woonruimte krijgt en kamers hebben er in geen enkel geval genoeg om in de vrije sector te belanden.

Als er veel meer dan 400 euro per maand wordt gevraagd, is dat in de regel te veel volgens de woningwet. Huurders kunnen terecht bij de Huurcommissie om zeker te zijn of ze niet te veel betalen (doe de Huurprijscheck). Onlangs kwam de Huurcommissie met een bindend besluit dat een kamer in Amsterdam van 1950 euro per maand naar 95 euro per maand moest worden gezet.

Kamerbewoners hebben meestal geen zin in een conflict met hun huisbaas. Bovendien omzeilen veel verhuurders de regels door maar één persoon op het huurcontract te zetten in wat wel een ‘Friends-contract’ heet. Dan doet de eigenaar alsof die een volwaardige vrijesectorwoning verhuurt, waardoor de huurprijs zo hoog mag zijn als de marktwaarde. Het kan natuurlijk ook dat vrienden ervoor kiezen samen te wonen en dus de hogere huurprijs voor lief nemen.

Hoe dan ook, in de berichtgeving is het belangrijk te benadrukken dat hoge kamerprijzen niet mogen. De eerste zin van het artikel in Het Parool was: ‘Amsterdam is veruit de duurste Nederlandse stad om in te wonen als student.’ Daar had ook kunnen staan: ‘In Amsterdam wordt bij aangeboden kamers vrijwel altijd meer gevraagd dan wettelijk is toegestaan.’ In het artikel werd overigens wel door een deskundige benoemd dat veel verhuurders zich niet aan de regels houden. 

Rest de vraag: hoe zit het dan wél met de huurprijzen van kamers? Zijn er data die wel betrouwbaar zijn en waar we wijzer uit kunnen worden, Jasper?

Jasper (Pieken en Dalen):

Idealiter ga je als journalist op zoek naar data die een bepaald beeld ondersteunt of juist tegenspreekt, maar dat is lastig. Anders dan op de koopmarkt bestaat er op de huurmarkt geen openbaar, onafhankelijk register zoals het Kadaster. Gemiddelde koopprijzen worden bij het Kadaster bijvoorbeeld ook gecorrigeerd als er vooral activiteit in het goedkopere marktsegment is.

Het is wel helder dat voor het aanbod en de prijzen van kamers zoals bij alle huur geldt dat er grote pieken en dalen zijn. Die zijn meestal gekoppeld aan ontwikkelingen in de economie en financiële aspecten zoals rentes. Maar ook ideeën over wat ‘normaal’ is spelen een rol. Als genoeg mensen denken dat 950 euro normaal is, wordt het vanzelf de waarheid.

Wat uiteraard klopt, is dat de huurprijzen de laatste jaren stevig zijn gestegen. In onderstaande grafiek zie je dat de huren sterker stegen dan de inflatie en de lonen. 

De marktprijzen voor aangeboden kamers kunnen dus zeker hoog liggen – en bovendien sterk fluctueren. In de coronaperiode kwamen er een stuk minder expats en internationale studenten naar Nederland, waardoor het aanbod toenam en de prijzen van aangeboden huurwoningen en kamers snel daalden. 

Media benadrukten in hun berichtgeving over het Kamernet-onderzoek hoe snel de prijzen in Amsterdam waren gestegen (van 680 euro in 2021 naar 948 euro in 2023). Maar het is niet vreemd dat de grafiek dramatisch stijgt in precies die periode. 

Huurwoningen die tijdens corona massaal beschikbaar kwamen, verdwenen na de coronalockdowns weer van de markt, zo blijkt uit gegevens van Funda (deze worden niet als open data aangeboden en helaas ontbreekt een periode in mijn zelf verzamelde gegevens):

Dat de huurprijzen de afgelopen acht jaar zo zijn gestegen, komt deels door deregulering: het terugbrengen van het aantal wettelijke beperkingen op verhuur. Organisaties met een belang zoals Kamernet zien deregulering als iets goeds, omdat het huuraanbod dan groeit. Zie hier een ‘tip’ uit een rapport uit 2019:

Ook andere belangenverenigingen zeggen vaak: reguleer niet te veel, want dan wordt er minder gebouwd en wordt het woningtekort nóg groter en de prijzen hoger! 

Probleem met die redenering is dat nieuwbouw maar beperkt van invloed is op de marktprijzen en ook maar beperkt wordt beïnvloed door regulering. Door deregulering van huurprijzen zijn vooral koopwoningen naar de vrije huursector overgeheveld. Dat doet niet of nauwelijks iets tegen het woningtekort.

Wat in bovenstaande tip ook staat is dat vooral expats en internationale studenten van deregulering profiteren, waarmee de vraag naar woonruimte vanuit die hoek verder stijgt. Het aandeel vrije huur in de Nederlandse woningvoorraad steeg tussen 2015 en 2021 volgens de WoON-onderzoeken van 6,4% naar 8,4%. Vervolgens worden stijgende woonlasten gezien als onvermijdelijk gevolg van de vrije markt.

Conclusie

De recente berichtgeving over kamerprijzen in Amsterdam schiet, kortom, op twee fronten tekort.

1. Er worden ronkende conclusies getrokken die je op basis van data van sites als Kamernet en HousingAnywhere niet kunt trekken. Alleen al omdat er duizenden goedkopere kamers zijn die het gemiddelde zwaar omlaag zouden trekken. 

2. Als je enkel de aandacht vestigt op het stijgen van de prijzen op het deel van de huurmarkt waar sites als Kamernet zich op richten, lijkt het al snel alsof het een simpel gevolg is van een tekort aan woonruimte. Terwijl de situatie complexer is. Het punt is ook dat wetgeving massaal wordt overtreden (mede mogelijk gemaakt door het idee dat hoge huren nu eenmaal een gevolg van marktwerking zijn). Daarnaast wordt er door belanghebbenden een politiek steekspel gespeeld rond onderwerpen als deregulering.

De situatie op het gebied van volkshuisvesting vraagt om een journalistiek die rapporten secuur leest, kritisch is op berichten van belanghebbende partijen en de vinger op de zere plek kan leggen. Een kamer van 950 euro is niet de nieuwe ‘norm’, maar een onwettig exces.