Pragmatische minister De Jonge gaat de boot in met flexwoningen
In deze nieuwsbrief:
Die 10.000 flexwoningen lossen een politiek probleem op, geen woonprobleem.
Ontwikkelaars kijken handenwrijvend toe hoe niet-bouwgrond toch bouwgrond wordt.
De populariteitsparadox: hoe geschikter een locatie voor wonen is, hoe langer het duurt tot het daar rond komt.
Kleine twist over de vraag of de huizenprijsdalingen al afremmen
Stefan:
De frequentie van deze nieuwsbrief is helaas wat omlaag geschroefd dankzij drukte. In de weekenden ben ik vooral een tuin aan het aanleggen en op het werk lopen ook wat grotere projecten die alle aandacht verdienen. Maar, Jasper, ik ben blij om je weer te spreken via deze nieuwsbrief, want over de tijdelijkheid van huurcontracten en flexwoningbouw wil ik toch nog even bomen. Opvallend genoeg maakt de Tweede Kamer korte metten met tijdelijke huurcontracten, maar tijdelijke woningen worden juist als een oplossing gezien.
Jasper:
Ja, ik heb het ook druk gehad. Maar zeker goed om dit onderwerp te bespreken en we kunnen misschien ook nog wat over de huizenprijzen zeggen.
Het is goed dat de tijdelijke huurcontracten na 7 jaar weer zijn afgeschaft. Een huis moet vooral een plek zijn waar je je veilig voelt, en dat gaat niet als je steeds moet verhuizen. De tegenstelling met flexwoningen verbaast mij ook. Mensen willen flexibiliteit hebben om te kunnen verhuizen, maar we hebben structureel huizen nodig. Als je een klein deel van de huizen zou aanwijzen voor tijdelijke en flexibele contracten zou ik dat nog snappen. Maar met het neerzetten van tijdelijke containers die je na 15 jaar op een andere plek kunt zetten, los je volgens mij niets op.
Wat in de discussie voor mijn gevoel onderbelicht blijft, is dat flexibiliteit waardevol is voor degene die flexibiliteit heeft, maar de vraag is: wie krijgt die flexibiliteit en wie moet ervoor betalen? Die uitruil is duidelijker bij een huurauto bijvoorbeeld. Als je een contract sluit voor 4 jaar is de leasemaatschappij zeker van inkomsten in die periode. Het leasebedrag is dan misschien zo’n 400 euro per maand. Als je diezelfde auto maar 1 week wil huren, betaal je misschien wel 400 euro voor een week.
Stefan:
Ik snap wat je bedoelt. De huurder van de auto geniet dan van het feit dat ie geen vaste lasten heeft. Met een tijdelijk huurcontract of een flexwoning krijgen de verhuurder of de gemeente flexibiliteit, maar ze moeten in relatief korte tijd het geld voor plaatsing van dat huis terugverdienen. Voor investeerders is het risicovol, zo waarschuwde het Planbureau voor de Leefomgeving vorig jaar in een rapport. De huurder betaalt de volle mep voor mindere kwaliteit en zit met de grootste onzekerheid. Ik schreef eerder dit stuk voor het AD over dat PbL-rapport.
Minister Hugo de Jonge doet alsof hij een groot probleem oplost met zijn 10.000 flexwoningen (waarvoor hij een half miljard betaalt - wij dus allemaal een half miljard euro betalen, terwijl er toch genoeg kapitaal op de woningmarkt aanwezig is) omdat er te weinig grond beschikbaar is voor permanente bewoning en het zou ook sneller zijn om flexwoningen te bouwen. Ik vraag het me sterk af. De veredelde barakken die het Rijk heeft besteld lossen een politiek probleem op, geen woonprobleem. Dat de gebouwde flexwoningen nog geen bestemming hebben, spreekt boekdelen.
Jasper:
Als ik een artikel lees over een locatie waar flexbouw moet komen, dan heb ik de neiging om altijd even te googlen of ik kan vinden van wie de grond is. Vaak is zo’n veld waar flexbouw op moet komen in bezit van een belegger. Die heeft in sommige gevallen een stuk agrarische grond waar hij huizen had willen bouwen, maar hij krijgt het plan niet goedgekeurd door de gemeente. Het heeft er voor mij alle schijn van dat een tijdelijke bestemming makkelijker is te regelen.
Als er eenmaal zo’n complex staat, lijkt het me makkelijker om de buren te overtuigen om alsnog voor die huizen te stemmen die je oorspronkelijk in gedachten had. Het is wel kwalijk dat er zometeen duizenden onderkomens staan die aan minder eisen hoeven te voldoen dan huizen. De mensen die daar wonen hebben meer geluidsoverlast, slechtere voorzieningen. Ik vind het een ruime interpretatie van volkshuisvesting, hoe zie jij dat?
Stefan:
Het is duidelijk dat Hugo de Jonge een pragmatische minister voor Wonen is. Hij zat laatst bij talkshow Op1 en hij verrast me enigszins in positieve zin omdat hij die woningmarkt aardig lijkt te begrijpen. Zijn waarschuwing voor een woningbouwdip is terecht. Dat hij de huren reguleert is goed, maar hij heeft de timing niet mee. Verhuurders die ervoor waarschuwen dat het de woningbouwdip erger maakt, hebben in zekere zin gelijk.
Het is te prijzen dat hij principieel kiest voor de bescherming van huurders, maar met flexwoningen gaat hij alsnog de boot in. Het is een bureaucratische vluchtroute omdat hij politiek gezien niet de ruimte heeft om belastinginstrumenten in te zetten voor het op gang houden van woningbouw. Denk aan het belasten van grond waardoor projectontwikkelaars een prikkel krijgen hun prijzen aan te passen aan de nieuwe financiële werkelijkheid. Daar is de VVD vast tegen en los daarvan kan onze Belastingdienst zo’n wijziging momenteel niet aan.
Ik wil tijdelijke woningen trouwens niet allemaal op een hoop gooien, want er zijn bouwers die best mooie huizen kunnen bouwen die demontabel zijn. Ik ben alleen bang dat je toch weer concentratie krijgt van armoede en onzekerheid in de tijdelijke woonwijken. Voor de leefbaarheid is het bepaald niet ideaal.
Jasper:
Ik denk dat momenteel genoeg marktpartijen bij hem aan de bel hangen dat er een dip aan zit te komen. Je leest toch geregeld over hoe De Jonge voor een afnamegarantie zou kunnen zorgen, of hoe gemeenten hun grond goedkoper moeten aanbieden, zoals in de monitor van hoogleraar Peter Boelhouwer. Dat veel grond van marktpartijen is wordt er niet bij verteld. Er wordt voortdurend een gevoel van urgentie opgewekt. Dat was al ver voordat dit kabinet begon met het blijven herhalen dat we een miljoen woningen nodig hebben. Terwijl het tekort momenteel misschien 100 duizend woningen groter is dan het gewenste tekort, en de partij die dit tekort berekent al eens aangaf dat de productie slechts naar 85 duizend per jaar hoeft. Er wordt gedrukt op tijdelijke, pragmatische oplossingen die de winst van marktpartijen optimaliseren. Van een minister verwacht ik dat hij daar in de onderhandeling voldoende voor terug vraagt.
Lees ook: Dure grond belemmert woningbouw, moet de grondprijs omlaag? (antwoord is ja)
Stefan:
Wat ik er zo pijnlijk aan vind, is dat bouwers prima in staat zijn om mooie permanente woningen (appartementen) te bouwen binnen een jaar tijd. Check dit project bij mij in de buurt. De bouw was binnen een jaartje klaar, maar ja, dat is zo’n populaire locatie dat de grondprijs hoog ligt en dan krijg je daar eerst jaren gesoebat over. Dat heb je ook vaak rond stations: terreinen zijn jaren braakliggend.
Ik noem het de populariteitsparadox: juist omdat veel mensen ergens willen wonen, wordt de grondprijs te hoog om er betaalbaar te bouwen. Gemeenten moeten vervolgens hemel en aarde bewegen om hun doelstellingen waar te maken. Dan duurt het zo lang dat de woningmarkt weer kantelt en het financiële plaatje niet meer klopt. Vervolgens wordt op minder populaire plaatsen gebouwd en nu dus ook nog (flex)woningen waar mensen eigenlijk niet echt op zitten te wachten. Het is gewoon duidelijk dat hogere prijzen niet tot meer bouw leiden:
Jasper:
Als een bestaand gebied populair wordt, wordt de grond in die buurt zo duur dat je eigenlijk alleen maar huizen met dezelfde prijs/kwaliteit kunt bouwen als de huizen die er al stonden en te duur waren. Een gemeente voelt zich meestal geroepen om in zo’n gebied door te bouwen en betaalbaarder te maken, maar als zo’n gemeente de grond nog moet kopen of tegen de maximale marktwaarde in de boeken heeft staan, wordt dat een lastig verhaal. Je kunt dan wel zeggen dat je huizen onder de marktwaarde moet gaan bouwen, maar dan gaat weer de eerste koper er met de winst vandoor, of je krijgt wachtrijen zoals bij sociale huur. Uiteindelijk is het probleem een beetje hoe we de winst van een nieuwbouwproject verdelen.
Stefan:
Ja, er zitten gewoonweg te veel perverse prikkels in het systeem. Zonder goede belastinginstrumenten valt het nauwelijks te sturen en ontstaat enorme grilligheid dankzij bestuurders die pragmatisch willen zijn en met korte termijnoplossingen komen. Dan moet een verhuurder 15 jaar sociaal verhuren en daarna mag het huis alsnog worden verkocht. Voor wie is die winst dan? De ontwikkelaar? Al die creatieve oplossingen leggen bloot dat de overheid geen grip heeft grondbeleid.
Al met al denk ik dat we in een chaotische fase zitten. Het is onduidelijk welke kant het opgaat. Het aantal te koop staande woningen loopt nog niet echt hard op, waardoor ik nog niet met zekerheid durf vast te stellen dat beleggers massaal hun huizen van de hand doen vanwege de aangekondigde regelgeving. Omdat de lonen in verschillende sectoren zo hard stijgen, zie ik ook nog wel gebeuren dat de huizenprijsdalingen afzwakken. Dan kan ook het sentiment rond nieuwbouw omdraaien. Wat denk jij?
Jasper:
Als mensen meer gaan verdienen, kan dat de prijsdaling inderdaad remmen. Daar staat tegenover dat alles in het leven flink duurder is geworden. Als de loonstijging lager is dan de inflatie, kan het ook zomaar dat de hypotheeknormen volgend jaar een stukje strenger uitpakken. En momenteel werken we met z’n allen nog erg veel. Als de economie afkoelt, kan ook dat wat teruglopen. Een hoop factoren die de markt beïnvloeden.
Stefan:
Beleggers gaan vol op het orgel omdat ze vinden dat Hugo de Jonge degene is die de woningmarkt momenteel het meeste kwaad doet. Ik moest wel lachen om jouw tweet waarin je aanhaalde dat overal in de Westerse wereld momenteel de prijzen dalen, woningbouw in het gedrang komt en beleggers hun panden dreigen te verkopen. “Overal door de lokale Hugo”, merkte je droogjes op.
Jasper:
De woningmarkt is een olietanker die meestal niet zomaar ineens van richting verandert. Het lijkt er voor nu op dat veel potentiële verkopers liever afwachten met hun verhuisplannen. Het aantal te koop staande woningen stijgt niet meer zo hard sinds begin dit jaar. Laten we begin juli maar weer eens de kwartaalcijfers van de NVM bestuderen - en uiteraard behandelen in deze nieuwsbrief.
