Dreiging van afname huurhuizen kan pokerspelletje zijn

In deze nieuwsbrief:

• Is huurregulering een goed of slecht idee?

• Beleggers verkopen zogenaamd massaal hun huizen.

• Bouwprojecten stopgezet: kom maar op met die cijfers.

• Tweede Kamer moet instemmen met torpederen tijdelijke contracten.

Jasper:
Er is een hoop te doen om de huurmarkt momenteel. Twee losse ingrepen op de huurmarkt vechten een beetje om aandacht lijkt het. Volgens mij hebben we allebei op Twitter wel gemerkt dat ze gevoelig liggen bij een grote groep mensen. Ik heb het over de regulering van de huurprijzen en het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Laten we beginnen met die regulering. Je struikelt werkelijk over de doemverhalen dat zowel de bouw als de huursector van de planeet worden gevaagd als dit wordt ingevoerd, of lijkt dat?

Stefan:
De dynamiek treedt op waar jij de afgelopen jaren voor waarschuwde: gaan prijzen snel omhoog, dan kunnen ze ook snel omlaag gaan. Dat geldt natuurlijk niet alleen voor de koopwoningmarkt, maar ook voor huurwoningen. Een financiële en economische crisis had hetzelfde effect gehad als de aanstaande huurregeluring. Het lijkt me logisch dat er wat beleggers zijn die hun pand verkopen. De NRC doet een poging in kaart te brengen hoeveel dat er zijn, maar dat lukt niet echt. De Volkskrant maakt kabaal met flinterdunne cijfers uit 2022. In Utrecht, Den Haag en Rotterdam zijn een paar honderd huizen door beleggers aan bewoners verkocht. In Amsterdam 800, maar dat mag je niet bepaald een uitverkoop noemen. Bovendien kan de hogere rente en kanteling in woningprijzen net zo goed een verkoopreden zijn voor beleggers (die overigens ook veel sociale huur bezitten), maar in het stuk wordt vooral de huurregulering genoemd. Lobbytaal. 

We hebben wel cijfers die het een en ander in perspectief kunnen zetten. Het aandeel vrije sectorwoningen (boven de huidige grens van huurregulering) is sinds 2012 verdubbeld (nu 8% van de totale woningvooraad). Tussen 2012 en 2021 is het aantal nieuwe woonruimten met ruim 600.000 gestegen. Dat maakt de groei van de vrije sector en krimp van sociale huurwoningen (in absolute aantallen) nog pregnanter. Wat je er ook uit op kunt maken, is dat een groter aanbod niet leidt tot (huur)prijsdalingen, wat de VVD ons graag wil voorspiegelen.

Jasper:
Ja, mee eens. Dat beleggers een terugtrekkende beweging maken zodra er een tegenwind opsteekt, was wel mijn verwachting. Ik pleitte er juist voor om op de bodem van de huurmarkt verder te reguleren. Dat het nu op de piek gebeurt is ontzettend procyclisch en maakt dat het beleid straks een makkelijke zondebok is voor stilvallende bouw en een krimpend huursegment. Niet alleen versterkt dat de schommelingen op de markt, ook legt het de basis om alles weer vrij aan de markt te laten in de toekomst.

In de periode die jij noemt, verkochten corporaties zo’n 160.000 woningen en kromp hun voorraad sociale huurwoningen ondanks nieuwbouw met ruim 100.000. Het aanbod in de vrije huursector is wel gestegen, maar een goedkoop alternatief verdween ook. Dat creëert extra vraag naar vrije huur.

Vooral jonge gezinnen komen vaker in het vrije huursegment terecht. Van deze jonge huurders geeft een kwart meer dan de helft van zijn inkomen uit aan huur. Het is dan ook niet vreemd dat vroeg of laat een tegengeluid de overhand krijgt. Daarom is er nu meer draagvlak voor regulering.

Stefan:
Dus stelt minister Hugo de Jonge in een wet voor dat de puntengrens voor regulering in het woningwaarderingstelsel moet opschuiven van 145 naar 186 punten. Het komt erop neer dat 300.000 woningen bijna 200 euro in de maand goedkoper worden. Huurhuizen onder de 187 punten zijn dan maximaal 1023 euro per maand. Dat is de kale huur, dus zonder servicekosten. De servicekosten moeten overigens altijd verantwoord worden naar de huurder. Die mogen nooit meer zijn dan wat een verhuurder kwijt is aan service. Verhuurders zijn hier wel eens vaag over, dus dit is vooral een tip voor wie denkt te veel te betalen. Maak bezwaar.

De nieuwe huurprijs gaat pas in na een verhuizing, trouwens. Ik ben benieuwd wat dat met de markt gaat doen. Je kunt toch een enorme volksverhuizing verwachten? Mensen die aan huizenruil gaan doen… Dat zou natuurlijk een klap zijn voor beleggers die al rekening hebben gehouden met een bepaald inkomen uit verhuuropbrengsten. 

Jasper:
Ja, daar noem je wat, huurders zouden betere deals kunnen zien en zijn flexibel. Maar dan moeten huisbazen het eens zijn met de lagere huur. Sommigen zullen dan toch overwegen om het huis te verkopen als een huurder vertrekt. 

Maar ik denk niet dat iedere verhuurder ineens verlies maakt. Als je begin 2015 een huis hebt gekocht in Amsterdam om dat te verhuren, is dat huis inmiddels in waarde verdubbeld. Wanneer je nu 1.000 euro per maand voor een woning van 4 ton mag vragen loont het voor een belegger bij de huidige - weer gestegen rente - niet om dat huis te kopen. Maar als een huis al voor 2 ton had gekocht kom je nog redelijk in de buurt van wat lang een vuistregel was; namelijk dat een woning ongeveer 200 maal de huur mag kosten. Dat huurinkomsten mogelijk ook meer belast gaan worden zou het rendement van de bestaande verhuurders wel onder druk kunnen zetten. Ook als zij nog een lening hebben op hun huis, hebben ze last van de rentestijging als de rentevaste periode afloopt.

Concluderend: er gaan heus een aantal beleggers het schip in. Zij die op de top een huis hebben gekocht, hebben hoge huurprijzen nodig en rekenden zich misschien ook wel rijk met waardestijging van het huis. Maar het is niet of alle beleggers nu ineens zielige pensioenbeleggers zijn die zonder risicoloos rendement op de woningmarkt gedoemd zijn tot een oude dag aan de bedelstaf. Dat is wel het beeld dat de vastgoedbranche de laatste tijd lijkt te pushen, in een poging om wat sympathie te winnen.

Stefan:
De lobby wijst ook op de gevolgen voor nieuwbouw. Projectontwikkelaars laten weten dat ze woontorens niet meer gaan bouwen. Of ze een pokerspelletje spelen of daadwerkelijk verlies zouden maken bij de bouw, valt moeilijk te zeggen. Dat het duurder is om nu een flat te bouwen in vergelijking met een paar jaar geleden, is niet te ontkennen - al wordt het soms schromelijk overdreven. Een project valt of staat met wat er is betaald voor de grond. 

De grondprijs volgt de huizenprijs en die huizenprijs ging jarenlang door het dak. Er zijn best wat projectontwikkelaars en bouwers die rekening hielden met een hoge huizenprijs en hoge huur, maar door de hogere rente en huurregulering nu een ander inkomstenplaatje voor zich zien. Maar als ze in 2020 de grond al kochten, moet er nog steeds makkelijk winst kunnen worden gemaakt. Ik zou hier graag journalistiek of zelfs wetenschappelijk onderzoek naar zien: hoe vaak werd al jaren eerder grond aangekocht? Ik schat in best vaak. 

Jasper:
Ik stoor me er echt aan hoe weinig data en transparantie er is over het bouwproces. Vaak hoor je ontwikkelaars klagen dat ze jaren moeten wachten voor ze mogen bouwen. Als ze nu twee jaar aan het wachten zijn, zijn niet alleen de bouwkosten gestegen maar ook de te verwachten opbrengst; die steeg sinds begin 2020 met 32 procent voor koopwoningen. Op lange termijn zie je ook dat huizenprijzen echt substantieel harder zijn gestegen dan bouwkosten:

Maandelijks zie ik veel onheilstijdingen over dat de vergunningverlening stilvalt, meestal voorzien van wensenlijstje van de bouwsector hoe dit kan worden verholpen. Nu zou de bouw inderdaad stilvallen omdat beleggers (en andere kopers) afhaken, het lukt bouwers niet meer om 70 procent te verkopen zodat de bouw kan starten. Maar tegelijk was het verhaal dat er niet genoeg locaties worden aangewezen voor nieuwe projecten. Als al die locaties wel worden aangewezen kom je helemaal nergens meer aan die 70 procent, lijkt mij. 

Stefan:
Zou het niet zo kunnen zijn dat projectontwikkelaars dan een vergunning willen voor locaties die ze al lang in handen hebben? Uiteraard weer buiten de stad… Daar kunnen ze hun gewenste winst nog wel halen. 

Jasper:
Dat is wel mijn indruk. Er is enorm aangestuurd op het maken van méér plannen door dezelfde partijen die erop wijzen dat er buitenstedelijk moet worden gebouwd, of zelfs met concrete locaties komen als Rijnenburg en Gnephoek. Die grond is al lang geleden gekocht door ontwikkelaars in de hoop dat er ooit gebouwd mag gaan worden. Probleem dat ik hierbij heb is dat als we teveel plannen maken, wij de prioritering in handen leggen van de ontwikkelaars. Als er de komende jaren minder vraag naar huizen is, zou kunnen dat de projecten op de meest gewilde (binnenstedelijke-) locaties telkens net buiten de boot vallen en er vooral nieuwe Vinex-wijken bijkomen.

Soms duiken journalisten overigens wel in de data. Zoals pointer laatst in cijfers dook of bouwprojecten worden afgeblazen vanwege stikstof. Dat bleek gewoon regelrecht niet het geval. Ik zou zeker graag meer van zulke factchecks zien, maar snap ook wel dat de belrondjes langs gemeenten vrij arbeidsintensieve journalistiek betekenen.

Als CBS alleen data heeft over het aantal afgegeven vergunningen blijft het gissen naar redenen waarom de bouw stokt, en is het voor de bouwlobby makkelijk om de politieke druk op te voeren. Het kabinet heeft immers hun wens om 900.000 woningen tot 2030 te bouwen overgenomen. Dat lijkt nu niet haalbaar. Waarschijnlijk moet minister De Jonge dus bijspringen, maar wel nadat de bouwsector een aantal hele vette jaren heeft gehad. Private winsten, publieke verliezen dus, zoals Hans de Geus op het RTL nieuws opmerkte. 

Stefan: 
Hoe moet ik die laatste grafiek lezen?

Jasper:
Je ziet daar dat bouwvergunningen vooral met enige vertraging de ontwikkeling volgt van de verkoop van bestaande woningen. Nu lopen de vergunningen terug, omdat de markt afkoelt. Dit is overigens in lijn met de ontwikkeling in andere landen.

Stefan:
Interessant. Ook dat zegt dus weer dat alle inspanningen erop gericht moeten zijn om de markt stabieler te maken, met minder pieken en dalen.

Toch even terug naar de nieuwe wet die nu wordt behandeld. Ik vraag me wel eens af waarom het puntenstelsel wordt gebruikt voor huurregulering bij middeninkomens. Bij woningcorporaties heb ik er nog wel redelijk vertrouwen in. Beleggers gaan mogelijk toch erg hun best doen boven het puntenaantal uit te komen door het aanrechtblad in de keuken een halve meter te verlengen (boven bepaalde afmetingen telt een huis meer punten). Laatst dacht ik: waarom zou je de hypotheekregels niet toepassen op de huurmarkt, namelijk dat je maar een X percentage van je netto inkomen mag uitgeven aan huur op het moment dat je er gaat wonen. Wat denk jij daarvan?

Jasper:
Ik vind dat een lastige discussie. Er is zeker wat voor te zeggen dat mensen dan beschermd zouden worden tegen te hoge uitgaven, maar er zullen ook weer zoveel uitzonderingen en geitenpaadjes zijn. Wat als iemand geen inkomen heeft, maar heel rijk is? Of iemand moet een paar maanden overbruggen in een huurhuis en hij kan op zijn spaargeld interen… Met een huurwoning loop je minder grote risico’s dan met een hypotheek. Om dit uit te voeren zou je dan ook weer alle inkomensgegevens beschikbaar moeten gaan stellen voor verhuurders.

Dat verhuurders nu massaal hun huis boven de puntengrens proberen te tillen hoeft ook niet alleen maar slecht te zijn. Er is anekdotisch bewijs van huiseigenaren die nu ineens wél hun huis gaan isoleren. 

Stefan:
Verhuurders vragen nu ook vaak naar inkomen. Je zou het bij banken kunnen neerleggen. Dat je dan een soort certificaat krijgt waar de maximale huur op staat. Ik zie principieel geen verschillen met een hypotheek. Ben wel benieuwd hoe onze lezers daar tegenaan kijken. (reageer vooral)

Dan nog over die tijdelijke huurcontracten. Het is waanzinnig dat als je ergens gaat wonen, er een proeftijd nodig zou zijn om aan elkaar te wennen. Een wetsvoorstel van de PvdA en CU om korte te metten te maken met tijdelijke contracten is nu dwarsgezeten door De Jonge. Die denkt dat het niet meer nodig is om huurders te beschermen, omdat de huren al omlaag gaan. Nu moet ik wel zeggen dat het goed is dat hij ook boetes mogelijk maakt voor als verhuurders zich niet aan de prijs houden. Maar tijdelijke contracten maken huurders nog steeds kwetsbaar. Als je bezwaar maakt tegen een te hoge huur en een beoordeling van de Huurcommissie wil, kan een verhuurder die kritische houding aangrijpen om je eruit te gooien. De Tweede Kamer moet die initiatiefwet dus gewoon steunen en niet naar De Jonge luisteren wat dit betreft. 

Jasper:
De machtsverhouding tussen huurders en verhuurders is erg scheef. Als je nu bezwaar maakt tegen de hoogte van de huur vlieg je ongetwijfeld het huis uit, maar ook zullen veel mensen hun rechten niet kennen, denk aan migranten. 

Los van of een huurder in staat is zijn recht te halen, verleggen tijdelijke contracten risico’s van de verhuurder naar de huurder. Een woning in verhuurde staat is moeilijker te verkopen en je kunt als verhuurder de huur meer verhogen wanneer je een nieuwe huurder hebt, dan wanneer je een zittende huurder de jaarlijkse verhoging doorrekent. Toen de tijdelijke huurcontracten mogelijk werden gemaakt, zag je ook dat appartementen ineens veel harder in prijs stegen dan andere woningen. Omdat appartementen vaker worden verhuurd dan andere woningen, lijkt mij daar wel een oorzakelijk verband te zitten:

Natuurlijk is er altijd een stukje flexibele huurmarkt nodig, maar woningen moeten vooral ook een plek zijn die je in staat stellen om je ergens te vestigen en een bestaan op te bouwen. Als je van tijdelijk contract naar tijdelijk contract gaat, is dat niet mogelijk. Wat een woning dan voor de verhuurder in euro’s meer waard wordt, raken we als maatschappij kwijt.