Ergerlijk dat de NVM meedoet met zo’n foutieve analyse

Duiding bij de explosieve woningmarktcijfers

In deze nieuwsbrief:

• Commentaar op de NVM-cijfers

• Hogere rente en betaalbaarheid

• Wat is er met nieuwbouw aan de hand?

Stefan: 
Nou, Jasper, het spel is op de wagen. Iedereen lijkt er met de laatste NVM-cijfers wel van doordrongen dat de woningmarkt is gekanteld: van stijgende naar dalende prijzen, op meer dan de helft van de woningen wordt niet meer overboden en het aanbod is sinds een jaar geleden bijna verdubbeld. Jij vroeg jezelf af of we al van een crash kunnen spreken, zag ik op Twitter. Ik zou zeggen: een stevige correctie na het waanzinnige jaar 2021 (+20%). Het afgelopen half jaar daalde de index met 9%.

Jasper:
Het is een beetje een woordenspel, misschien. Maar het doet iets met de verwachtingen. We zijn het er over eens dat er een nieuwe realiteit is, die zich moeilijk laat ontkennen. De daling van ruim 9% in een half jaar is echt heel stevig. In de vorige crisis zijn er maar 2 maanden geweest waarin de prijsdaling hoger was dan 9%... in het HELE jaar daarvoor. Dat waren zelfs uitschieters omdat de belastingregels werden aangepast (overdrachtsbelasting en renteaftrek op aflossingsvrije leningen). Nu is uiteraard de gestegen rente de lont in het kruitvat. De rente is in korte tijd terug op het niveau van 10 jaar geleden. 

Stefan:
Sommige mensen zien de dalende prijzen niet als goed nieuws, omdat de gestegen rente er natuurlijk voor zorgt dat de hypotheeklasten grosso modo even hoog liggen. Waaruit je dan kan opmaken: iemand die een jaar geleden geen huis kon kopen, kan dat nu nog steeds niet. Als je zo denkt, onderschat je de aardverschuiving die nu gaande is. Beleggers en doorstromers doen een stap terug, er zijn minder bezichtigingen en biedingen, waardoor je gewoonweg meer kans maakt als je je zinnen op een huis zet. Vergeet ook niet dat de CAO-lonen afgelopen jaar met 3,2 procent zijn gestegen. Dat compenseert de daling enigszins. 

Jasper:
Klopt helemaal. Als starter heb je nu meer te kiezen en je hebt meer tijd om een goede keuze te maken. Je mag volgens de hypotheeknormen ongeveer 14 procent minder lenen bij een rente van 4 procent dan bij de historisch lage rente van 1 procent. Ook zijn je bruto maandlasten dan een stuk hoger, maar netto maakt het minder uit dankzij de hypotheekrenteaftrek. Als dit tempo van dalende prijzen doorzet, koop je in het voorjaar al hetzelfde huis met dezelfde maandlasten als eind 2021. Met een kleiner risico op waardedaling, en - gezien de huidige inflatie - een grotere kans dat je salaris in de periode hierna stijgt zodat je lasten draagbaarder worden.

Stefan:
De dynamiek op de woningmarkt verandert nu totaal. De angst om de boot te missen was de afgelopen jaren groot. Starters kieperden hun hele portemonnee leeg en deden concessies. Ze kochten per saldo minder huis voor hun maximale hypotheek, wat dan neerkomt op een stijging van de algehele prijzen - die dan doorwerken in de hogere segmenten omdat verkoopwinsten onbelast zijn. Die factor is constant onderschat door mensen die zich focussen op het woningtekort als aanjager van de prijzen. 

Jasper:
Voor mensen die al een huis hadden was het inderdaad jarenlang super aantrekkelijk om te verhuizen naar een ander huis. Voor je nieuwe huis sloot je dan een lening tegen veel lagere hypotheekrente af, zonder een boeterente te hoeven betalen zoals het geval zou zijn wanneer je je hypotheek zou oversluiten voor je eigen huis. Veel mensen gingen groter wonen en hoefden maandelijks toch minder te betalen. Dat betekende extra vraag op de woningmarkt. Nu is de situatie gekeerd. Wie nu verhuist, raakt zijn lage rente mogelijk (deels) kwijt. En belangrijker: niemand wil een huis kopen met het risico dat hij niet voor een goede prijs van zijn oude huis af komt. Waar je in 2021 eerst een huis kocht en dan pas je oude huis verkocht, zal een deel nu eerst willen verkopen om daarna pas te kopen. Het initiatief ligt dan dus bij mensen die geen huis te verkopen hebben. En omdat beleggers lijken af te haken zal de onderhandelingspositie van starters de komende tijd verbeteren. Daarom is deze kentering zo betekenisvol. Kijk maar wat er gebeurt met het aanbod op Funda:

Hoe je deze tabel leest: op 5 januari vorig jaar stonden er bijna 30.000 bestaande woningen te koop in Nederland. Nu zijn dat er ruim 54.000, dus een toename van aanbod van 85.7 procent, met grote verschillen per gemeente.

Stefan:
Dan is het ook nog goed om iets over nieuwbouw te zeggen. Ik was me aan het opvreten toen ik de verklaring van de NVM zag over het feit dat de gemiddelde prijs voor bestaande bouw weliswaar 6,4 procent lager lag dan een jaar eerder, maar de nieuwbouwprijs (verkoop) nog steeds 6 procent hoger. Volgens de NVM ligt dat aan de gestegen bouwkosten, zoals kosten voor grondstoffen en materialen, en de hoge grondprijzen. De grootste onzin natuurlijk. Mensen zijn bereid om voor nieuwbouw meer te betalen. Dát zorgt voor de hogere prijzen. Anekdotisch horen we van makelaars dat de relatief lage energierekening daar debet aan is - en er zijn nog meer redenen. Maar belangrijker is: de prijs van een woning is geen optelsom van de kosten (plus een beetje winst). De markt bepaalt de prijs. De grondprijs beweegt mee met de maximale financiering van woningzoekenden. 

Jasper:
Ik vind het moeilijk om een prijsontwikkeling van nieuwbouwwoningen op waarde te schatten. Als de woningmarkt booming is, zijn we doorgaans ook geneigd om groter en luxer te bouwen, mogelijk speelt dat mee. Maar eigenlijk is de prijs van nieuwbouw voor mij ook niet zo’n factor van belang. Voor mij is de prijs van een nieuwbouwwoning een afgeleide van de prijs in de bestaande bouw. 

Stefan:
Ik snap wat je bedoelt: je kunt aan de nieuwbouwprijzen moeilijk aflezen waar het heen gaat met de woningmarkt. Waarom ik me er zo aan erger, is omdat het de eerste stap is voor een lobby naar gemeenschapsgeld om de winsten van commerciële bedrijven op peil te houden. Je hoort ze al roepen: ‘Niemand kan meer een nieuwbouwhuis betalen, dus de mensen hebben subsidie nodig!’ Dat gebeurt al trouwens, via de Woningbouwimpuls (1 miljard euro). En die verdwijnt dan rechtstreeks in de zakken van de grondeigenaar, die eigenlijk gewoon genoegen moet nemen met minder. Uiteraard hebben projectontwikkelaars, architecten en aannemers ook een stukje van de koek gekregen de laatste jaren, maar omdat de grondprijs de belangrijkste variabele is, zit daar de meeste ruimte om te zakken nu de betaalbaarheid onder druk staat. Je zal zien dat bouwpartijen de politieke druk opvoeren om met gemeenschapsgeld bij te lappen. Ergerlijk dat de NVM daar aan meedoet met zo’n foutieve analyse. 

Jasper:
Oh, dat bedoel je. Ja, ‘bouwen bouwen bouwen’, hebben we jarenlang gehoord als oplossing tegen de snel stijgende prijzen. Nu de prijzen dalen zie je dat de bouw stil lijkt te vallen. Niet alleen is het onmogelijk om huizenprijzen ‘omlaag te bouwen’. Nu blijkt ook dat niet schaarste aan woningen, maar financiering en psychologie allesbepalend zijn op de woningmarkt. Daar gaan we het vast nog veel over hebben in volgende nieuwsbrieven.

BRONNEN VOOR DEZE NIEUWSBRIEF:

NVM cijfers woningmarkt kwartaal 4 2022 (NVM)

De bouwstop hoeft geen probleem te zijn als je grond gaat belasten (NRC)

Hoop en vrees op de omgeslagen woningmarkt (Volkskrant)

Waarom nieuwbouwwoningen toch niet goedkoper werden (NU.nl)

Wie voor het eerst een huis koopt, heeft nog niets aan dalende prijzen (Trouw)