Leuk dat jullie een nieuwsbrief beginnen maar dit stuk is wel gelardeerd met ondoordachte redenaties. Zoals bijv: "Maar belangrijker is: de prijs van een woning is geen optelsom van de kosten (plus een beetje winst). De markt bepaalt de prijs. De grondprijs beweegt mee met de maximale financiering van woningzoekenden."
Dat is pertinent onjuist. De markt bepaalt theoretisch gezien wellicht wel de prijs, maar in feite bepaalt deze slechts de hoogte van de winst. Klassiek voorbeeld van survivorship bias. Projecten die niet winstgevend zijn worden in de regel niet gebouwd en komen niet in je dataset terecht. Oftwel, alleen waar opbrengsten de som aan kosten overstijgen zal gebouwd worden. En dus wordt de prijs voornamelijk door de kostenbasis bepaald. Nu kun je vanuit de residuele grondwaardebenadering wel stellen dat de grondprijs het bewegende paneel is, maar de praktijk is weerbarstiger. Gelet op de lange doporlooptijden van planning en bouwprojecten zijn de meeste projecten die de komende jaren moeten materialiseren al lang ingekocht. Bovendien leert ook dat gemeentes beperkt geneigd zijn om beprijzing van grond snel aan te passen aan negatieve marktwaardebewegingen. Idem voor andere grondeigenaren die liever even door de dip heen kijken. Mochten de huidige macro omstandigheden lang aanhouden dan zul je op de lange termijn wel een nieuw evenwicht vinden, maar (i) is de verwachting dat we op de middellange termijn op lagere gestabiliseerde renet niveau's zullen belanden, en (ii) daar koop je op de korte termijn niets voor want er moet nu gebouwd worden en niet over 10 jaar.
Het klopt dat de grond die nu bebouwd moet worden (en woningen die dus nu worden verkocht) al enkele jaren geleden is aangekocht. Daarom juist zit daar ruimte om de winst naar beneden bij te stellen - zie de grafiek van ING in de nieuwsbrief. Dat hoeft nog niet zolang huizenkopers de hoge prijs kunnen en willen betalen. Maar als het wel moet, zijn projectontwikkelaars geneigd tijd te rekken. Wie weet gaat de rente weer omlaag of gaan de lonen verder stijgen. In het NRC-stuk wordt de suggestie gedaan onbebouwde grond die al wel is bestemd te belasten, zodat tijd rekken niet loont.
Ik hoop dat je je beseft dat die grafiek tot 1q22 loopt, en dat sindsdien de bouwkosten significant zijn gestegen en de verkoopopbrengsten gedaald. De signalen vanuit de industrie dat de margins onder druk staan en daarmee de doorgang van projecten frustreert kunnen niet zomaar terzijde worden geschoven. Mensen die dat wel doen vraag ik me af of die uberhaupt goed zicht hebben op de risico's en margins.
Begrijp nog steeds niet wat er pertinent onjuist is.
Survivorship-bias zou er dan ook zijn bij de bakker: brood wat niet rendeert wordt niet gebakken. Logisch, dat noem je ondernemersrisico. Probleem is nu, dat risico is er bijna niet met grond want er is een sterke lobby (bijv. Rijnenburg).
Toffe nieuwsbrief, leuk dat jullie dit doen!
Dank! Doen we graag :-)
Leuk dat jullie een nieuwsbrief beginnen maar dit stuk is wel gelardeerd met ondoordachte redenaties. Zoals bijv: "Maar belangrijker is: de prijs van een woning is geen optelsom van de kosten (plus een beetje winst). De markt bepaalt de prijs. De grondprijs beweegt mee met de maximale financiering van woningzoekenden."
Dat is pertinent onjuist. De markt bepaalt theoretisch gezien wellicht wel de prijs, maar in feite bepaalt deze slechts de hoogte van de winst. Klassiek voorbeeld van survivorship bias. Projecten die niet winstgevend zijn worden in de regel niet gebouwd en komen niet in je dataset terecht. Oftwel, alleen waar opbrengsten de som aan kosten overstijgen zal gebouwd worden. En dus wordt de prijs voornamelijk door de kostenbasis bepaald. Nu kun je vanuit de residuele grondwaardebenadering wel stellen dat de grondprijs het bewegende paneel is, maar de praktijk is weerbarstiger. Gelet op de lange doporlooptijden van planning en bouwprojecten zijn de meeste projecten die de komende jaren moeten materialiseren al lang ingekocht. Bovendien leert ook dat gemeentes beperkt geneigd zijn om beprijzing van grond snel aan te passen aan negatieve marktwaardebewegingen. Idem voor andere grondeigenaren die liever even door de dip heen kijken. Mochten de huidige macro omstandigheden lang aanhouden dan zul je op de lange termijn wel een nieuw evenwicht vinden, maar (i) is de verwachting dat we op de middellange termijn op lagere gestabiliseerde renet niveau's zullen belanden, en (ii) daar koop je op de korte termijn niets voor want er moet nu gebouwd worden en niet over 10 jaar.
Het klopt dat de grond die nu bebouwd moet worden (en woningen die dus nu worden verkocht) al enkele jaren geleden is aangekocht. Daarom juist zit daar ruimte om de winst naar beneden bij te stellen - zie de grafiek van ING in de nieuwsbrief. Dat hoeft nog niet zolang huizenkopers de hoge prijs kunnen en willen betalen. Maar als het wel moet, zijn projectontwikkelaars geneigd tijd te rekken. Wie weet gaat de rente weer omlaag of gaan de lonen verder stijgen. In het NRC-stuk wordt de suggestie gedaan onbebouwde grond die al wel is bestemd te belasten, zodat tijd rekken niet loont.
Ik hoop dat je je beseft dat die grafiek tot 1q22 loopt, en dat sindsdien de bouwkosten significant zijn gestegen en de verkoopopbrengsten gedaald. De signalen vanuit de industrie dat de margins onder druk staan en daarmee de doorgang van projecten frustreert kunnen niet zomaar terzijde worden geschoven. Mensen die dat wel doen vraag ik me af of die uberhaupt goed zicht hebben op de risico's en margins.
Goed verhaal, lekker kort ook.
Begrijp nog steeds niet wat er pertinent onjuist is.
Survivorship-bias zou er dan ook zijn bij de bakker: brood wat niet rendeert wordt niet gebakken. Logisch, dat noem je ondernemersrisico. Probleem is nu, dat risico is er bijna niet met grond want er is een sterke lobby (bijv. Rijnenburg).
Dank voor je reactie maar er is geen touw aan vast te knopen. Behalve dan dat je mijn response goed en kort vindt.