Leuk dat jullie een nieuwsbrief beginnen maar dit stuk is wel gelardeerd met ondoordachte redenaties. Zoals bijv: "Maar belangrijker is: de prijs van een woning is geen optelsom van de kosten (plus een beetje winst). De markt bepaalt de prijs. De grondprijs beweegt mee met de maximale financiering van woningzoekenden."
Dat is pertinent onjuist. De markt bepaalt theoretisch gezien wellicht wel de prijs, maar in feite bepaalt deze slechts de hoogte van de winst. Klassiek voorbeeld van survivorship bias. Projecten die niet winstgevend zijn worden in de regel niet gebouwd en komen niet in je dataset terecht. Oftwel, alleen waar opbrengsten de som aan kosten overstijgen zal gebouwd worden. En dus wordt de prijs voornamelijk door de kostenbasis bepaald. Nu kun je vanuit de residuele grondwaardebenadering wel stellen dat de grondprijs het bewegende paneel is, maar de praktijk is weerbarstiger. Gelet op de lange doporlooptijden van planning en bouwprojecten zijn de meeste projecten die de komende jaren moeten materialiseren al lang ingekocht. Bovendien leert ook dat gemeentes beperkt geneigd zijn om beprijzing van grond snel aan te passen aan negatieve marktwaardebewegingen. Idem voor andere grondeigenaren die liever even door de dip heen kijken. Mochten de huidige macro omstandigheden lang aanhouden dan zul je op de lange termijn wel een nieuw evenwicht vinden, maar (i) is de verwachting dat we op de middellange termijn op lagere gestabiliseerde renet niveau's zullen belanden, en (ii) daar koop je op de korte termijn niets voor want er moet nu gebouwd worden en niet over 10 jaar.
Toffe nieuwsbrief, leuk dat jullie dit doen!
Leuk dat jullie een nieuwsbrief beginnen maar dit stuk is wel gelardeerd met ondoordachte redenaties. Zoals bijv: "Maar belangrijker is: de prijs van een woning is geen optelsom van de kosten (plus een beetje winst). De markt bepaalt de prijs. De grondprijs beweegt mee met de maximale financiering van woningzoekenden."
Dat is pertinent onjuist. De markt bepaalt theoretisch gezien wellicht wel de prijs, maar in feite bepaalt deze slechts de hoogte van de winst. Klassiek voorbeeld van survivorship bias. Projecten die niet winstgevend zijn worden in de regel niet gebouwd en komen niet in je dataset terecht. Oftwel, alleen waar opbrengsten de som aan kosten overstijgen zal gebouwd worden. En dus wordt de prijs voornamelijk door de kostenbasis bepaald. Nu kun je vanuit de residuele grondwaardebenadering wel stellen dat de grondprijs het bewegende paneel is, maar de praktijk is weerbarstiger. Gelet op de lange doporlooptijden van planning en bouwprojecten zijn de meeste projecten die de komende jaren moeten materialiseren al lang ingekocht. Bovendien leert ook dat gemeentes beperkt geneigd zijn om beprijzing van grond snel aan te passen aan negatieve marktwaardebewegingen. Idem voor andere grondeigenaren die liever even door de dip heen kijken. Mochten de huidige macro omstandigheden lang aanhouden dan zul je op de lange termijn wel een nieuw evenwicht vinden, maar (i) is de verwachting dat we op de middellange termijn op lagere gestabiliseerde renet niveau's zullen belanden, en (ii) daar koop je op de korte termijn niets voor want er moet nu gebouwd worden en niet over 10 jaar.