Extra geld voor de starter is stiekem geld voor de bezittende klasse

In deze nieuwsbrief:

• Kritiek op de monitor koopwoningmarkt van de TU Delft 

• De daling van het aantal woningverkopen.

• Een mogelijke verklaring voor een plotselinge plus in de huizenprijzen.

• Het gevecht om grond en de noodzaak voor een planbatenheffing

Stefan:
Recent kwam de TU Delft met de monitor koopwoningmarkt over het 4e kwartaal van 2022. Het is een analyse van woningmarkthoogleraar Peter Boelhouwer die altijd wel op publiciteit van nieuwsmedia kan rekenen. Ik zag dat jij de nodige mitsen en maren deelde op Twitter.

Jasper:
Klopt. Op zich bevat het rapport een mooie opsomming van cijfers, maar het meest interessante is hoe een en ander wordt geframed. Vaak zijn de gekozen frames koren op de molen van de de bouw- en hypotheeklobby. 

Stefan:
Het is duidelijk dat Boelhouwer zich in zijn analyses en interviews focust op het woningtekort en de bouwproductie als belangrijkste oorzaak (en oplossing) van woningnood. Op de rol van financieringen, subsidies en fiscale voordelen is hij over het algemeen minder kritisch. Terwijl wij in onze vorige nieuwsbrief beschrijven hoe stimuleringsbeleid voor koopwoningen juist voor de pieken en dalen op de woningmarkt zorgt en een gezonde markt onmogelijk maakt. Zo hint hij ook nu weer op steun voor starters. 

Jasper:
In het laatste rapport zit zelfs een storende fout. Er zou momenteel ‘geen neerwaartse trend’ zijn in verkoopcijfers. Dat is flagrante onzin. 

De onderzoekers lijken het verkeerde getal van de NVM website te hebben overgeschreven, want daar staat te lezen dat er 8 procent minder is verkocht dan een jaar eerder. Terwijl de vorige twee kwartalen de verkoop juist even niet wegzakte ten opzichte van een jaar eerder. Waar het op lijkt is dat de verkoop al een tijdje flink naar beneden ging en gek genoeg door de gestegen rente juist korte periode stabiliseerde. Als je kijkt naar de meest recente cijfers van NVM of van Funda, dan zie je dat die periode lijkt weg te ebben en dat de verkoop nu weer verder inkakt.

Stefan:
Jij maakt je echt druk om zo’n fout, hè?

Jasper:
Er wordt een onjuist beeld van de huidige woningmarkt geschetst. Het verhaal lijkt te zijn dat de markt niet wegzakt, huizen duur blijven en starters extra ondersteund moeten worden. Zonder die steun kunnen alleen starters met rijke ouders nog kopen, zo wordt in de uitzending gehint. Maar prijzen gaan momenteel hard omlaag en er treedt duidelijk vraaguitval op.

Als je een vergrootglas pakt, kun je aan het uiterste puntje van de oranje lijn een minuscuul stijginkje waarnemen. Dat is waar de TU Delft het over heeft als het zegt dat er geen neergaande trend is te zien. Maar wat men verzuimt te vermelden, is dat de verkoop al in april 2021 piekte, waarna de daling is ingezet. In december 2021 piekte de verkoop van nieuwbouw, zoals eigenlijk altijd nieuwbouw met enige vertraging reageert op de verkoop in de markt van tweedehands woningen. Deze keer gaat de daling gemeten vanaf de piek sneller dan de vorige keer, zowel voor nieuw- als bestaande bouw. 

Stefan:
Ook de stijging in de januaricijfers van het CBS en Kadaster gebruikt Boelhouwer bij BNR om meteen te wijzen naar de benarde positie van starters. Ik keek zelf ook even op van de plus, trouwens. Had ik niet verwacht. Maar na een telefoontje met jou en een reeks tweets van Rabobank-econoom Nic Vrieselaar werd me duidelijk dat het om een ‘seizoenseffect’ gaat.

Jasper:
In de cijfers van CBS en Kadaster van woensdag was maand-op-maand een plus te zien in de huizenprijzen (+1.5 procent), maar in januari is dat getal de laatste jaren altijd hoger dan de andere maanden. Wat me opvalt is dat er een sprong in het marktaandeel van jonge kopers is geweest vorige maand.

Het zou kunnen dat er nog een hoop kopers waren die haast hadden omdat ze gehoord hadden dat de jubelton zou worden afgeschaft; wie haast heeft, betaalt meestal meer. Of misschien had een deel van de kopers al maanden terug een koopovereenkomst bij de makelaar tegen de toen nog iets hogere marktprijzen, en hebben zij gewacht met de overdracht bij de notaris tot de NHG-grens van 355.000 naar 405.000 zou gaan. Dat scheelt een koper toch een half procentpunt rente. Ook waren jongeren in 2022 tot 4 ton vrijgesteld van overdrachtsbelasting, en in 2023 tot 440.000 euro. Die kopers zullen misschien ook al eerder hebben gekocht en hebben onderhandeld dat de overdracht pas dit jaar zou plaatsvinden.

Stefan:
Als je de grafieken hierboven ziet, is het merkwaardig dat media zo gretig op het nieuws duiken van een eenmalige huizenprijsstijging in januari. Het schept op z’n minst verwarring. Jij liet me vorig jaar al mooi zien dat de markt afkoelde nog voordat de hypotheekrente omhoog ging. De hoge rente versnelt het proces, maar een plafond was waarschijnlijk al zo ongeveer bereikt.

Ondertussen wordt er geshopt in statistieken om toch vooral voor het voetlicht te brengen dat starters het moeilijk hebben. Bijvoorbeeld dat de gemiddelde prijs van te koop staande woningen te hoog is voor starters (447.000 euro). Maar ja, dat die prijs zo hoog ligt, is juist een teken van een afkoelende markt: duurdere huizen blijven langer te koop staan.

Jasper:
De onderhandelingspositie van starters wordt met de dag beter, alleen weten zij dat niet als hun enige informatiebron Peter Boelhouwer is. Zij zullen dus meer haast maken om wat te kopen en mogelijk ook meer risico’s nemen bij de koop.

Stefan:
Dat moet ik toch een beetje nuanceren. Ik geloof niet dat starters met de afstandsbediening in de hand hun aankoopbudget bepalen. Maar Peter Boelhouwer is wel een veelgevraagde gast en geciteerde expert - dat staat buiten kijf. Dus invloed op het narratief heeft hij zeker.

Jasper:
Als je het beeld schetst dat starters zijn geholpen met financiële steun omdat alles ‘nu eenmaal zo duur is’, raakt uit zicht dat momenteel bail-outs worden voorbereid voor grondeigenaren en projectontwikkelaars. Zíj profiteren van de starterssubsidies en omzetgaranties waar minister Hugo de Jonge over nadenkt. 

Stefan:
Dat kunnen wij niet vaak genoeg herhalen: starterssubsidies zijn niet voor starters bedoeld, maar stiekem voor de bezittende klasse: woning- en grondeigenaren. Er wordt de komende tijd denk ik enorm gevochten om grondbelangen. Media en experts hebben wat mij betreft absoluut een verantwoordelijkheid om die strijd in ogenschouw te nemen. 

Minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge wordt grotendeels terecht bejubeld omdat hij huurprijzen beter reguleert, maar zet ondertussen eerste stapjes met een koopsubsidie. Zogenaamd om starters te helpen, maar ook uit hypotheekcijfers blijkt dat starters nu juist geen hulp meer nodig hebben. Het is dus zeker bedoeld om de huizenprijzen te stutten. In het huidige systeem kun je je afvragen of De Jonge ook wel anders kan. De bouw dreigt stil te vallen als de prijzen te snel dalen. De grote vraag is: wat vraagt de minister terug van grond- en woningeigenaren? Het geld moet ergens vandaan komen, dus als het geen herverdeling is, moeten de algemene belastingen omhoog.  

Jasper: 
Ik ben bang dat hij er helemaal niks voor terug vraagt. Al in het regeerakkoord was er sprake van een stimulans voor starters (premie A-woningen). In het wetsvoorstel dat er nu ligt, lijkt het of de ‘bijdrage’ van grondeigenaren eruit bestaat dat zij de helft van het geld moeten inbrengen voor het zetje dat starters krijgen. Maar daar krijgen diezelfde eigenaren voor terug dat op die grond duurder mag worden gebouwd. De kans is ook groot dat ze meer kunnen vragen voor een huis dan ze zouden kunnen vragen zonder zo’n fonds betaalbare koopwoningen.

De lobby voor deze regeling liep al lang, dit is nog uit de tijd dat je kon doen of je er starters mee hielp. Nu de bouw stil valt, wordt inderdaad duidelijk dat de maatregel is bedoeld om ontwikkelaars te helpen. Dan moet er wel degelijk worden onderhandeld wat ‘wij’ ervoor terug krijgen. Dat geldt voor dit fonds, maar ook voor een omzetgarantie waar De Jonge over nadenkt, en waar Christen Unie en CDA vandaag in een debat hebben gepleit.

Stefan: 
Het is het ideale moment voor de invoer van een planbatenheffing, waar expert Erwin van der Krabben een uitstekend pleidooi voor hield. De winst op de grond die voortkomt uit een bestemmingsplanwijziging, mag van mij 100 procent worden afgeroomd. Het is een politiek besluit om op plek Y of X te bouwen. De winst van projectontwikkelaars zou hem moeten zitten in de bouw- en exploitatie van woningen, niet in grondwinsten. Ook de verkoopwinst op woningen belasten alsof het inkomen is, een door Sander Schimmelpenninck opgewarmd idee, is een goede uitruil. En het plan van Hans de Geus om bouwgrond al te belasten alsof er iemand woont vind ik ook een goede stok achter de deur.

Het moet voor projectontwikkelaars financieel pijnlijk zijn om niet te bouwen als de vergunning al is verleend. Nu hebben ze de luxe om te wachten op betere tijden. Of op subsidies. Met dat wachten wordt de druk opgevoerd bij De Jonge, die zich aan 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar heeft gecommitteerd. 

Jasper:
Als er ooit een moment is om planbatenheffing door te voeren, dan is dat nu. Grondeigenaren en projectontwikkelaars hebben net een paar hele vette jaren achter de rug en willen nu meteen alweer steun van De Jonge om te blijven bouwen, middenin een tijd waarin de maatschappij zucht onder een woningtekort. Ook wil De Jonge in alle nieuwbouwprojecten 30 procent sociale huur. Over dat plan liet de VVD gedeputeerde in Flevoland al weten dat ‘bouwgrond in Aerdenhout nu eenmaal te duur is voor corporaties’. Als de grondwinst wordt afgeroomd, is die flauwekul ook meteen van tafel. De Jonge kan dan pas echt sturen op wat waar gebouwd wordt.

Bonusgrafiek: de hypotheekrente stabiliseert na een lichte daling vanaf de piek.