Weerbaarheidscursus tegen bullshit in de verkiezingsprogramma’s

Met 7 essentiële inzichten

In deze nieuwsbrief:

• Het gaat in de framing over de problemen op de woningmarkt vaak mis.

• Huizen hebben de prijs die mensen kunnen betalen. 

• Om de verkiezingsprogramma’s te beoordelen en de debatten kritisch te kunnen volgen, delen we 7 essentiële inzichten over hoe de woningmarkt werkt.

• Lukraak daarna wat goede en slechte punten uit de verkiezingsprogramma’s. Elk punt of elke partij beoordelen is toch niet te doen.

• Tot slot een korte lijst met artikelen waar je wat aan hebt.

Stefan:
Laten we bij het begin beginnen. In het eerste verkiezingsdebat (College Tour) kreeg Frans Timmermans een vraag van een student voorgelegd. Hoe die vraag werd geformuleerd, was fascinerend omdat geldtekort en woningtekort in één adem worden genoemd. Komt ie:

“Ik woonde met een vriend in een appartement voor 1850 euro per maand inclusief. Toen het contract afliep, werd de huur verhoogd met 500 euro naar 2350 euro per maand. Dat konden wij niet ophoesten, dus ik woon alweer een paar maanden bij mijn ouders. Iets nieuws zoeken is vrijwel onmogelijk. Hoe gaat u het woningtekort voor studenten en starters oplossen?” 

Frans Timmermans begint nog lekker links met z’n antwoord, door te stellen dat wonen een recht is en dat we over volkshuisvesting moeten spreken in plaats van een woningmarkt. Maar dan begint hij ineens over ‘als een dolle woningen bouwen’ en stikstofregels versoepelen. Wat hij ook had kunnen zeggen:

“Er was een huis voor je, maar dat huis werd te duur. En eigenlijk was het met 1850 euro per maand al te duur. Weet je dat voor dat maandbedrag andere Nederlanders in hele dikke villa’s wonen, met een oprijlaan en een zwembad in de tuin? Hypotheken zijn 100 procent gereguleerd en worden zelfs gesubsidieerd, waardoor woningeigenaren er over het algemeen warmpjes bij zitten. De verhoudingen zijn schots en scheef en we kunnen morgen starten met het kleiner maken van die verschillen. We kunnen zorgen voor normale huren en normale huizenprijzen. Dan had jij niet naar een nieuw huis hoeven zoeken, maar had je voorlopig kunnen blijven wonen waar je al woonde. En natuurlijk moeten we huizen bouwen, maar we moeten ook huurders beschermen tegen absurd hoge huren.”

Zal ik solliciteren als speechschrijver voor PvdA/GroenLinks?

Jasper:
Kun je doen, maar dan moet je wel alle debatten volgen. Ik kan dat niet, vind het echt verschrikkelijk om naar te kijken. Dan zie je enorm complexe problemen die in decennia zijn gecreëerd, die worden samengevat in een acuut probleem. De zogenaamde oplossing wordt al in de mond gelegd: doe iets aan het woningtekort voor starters en studenten.

Zeker in de grote steden is het huuraanbod in de vrije sector de afgelopen jaren flink gestegen. Kennelijk heeft dat het probleem van de vraagsteller niet opgelost en is dat probleem zelfs groter geworden. En dan is hij nog student, de toename in huurwoningen ging goeddeels ten koste van het aantal sociale huur- en koopwoningen, want veel huurwoningen werden niet gebouwd maar door verhuurders opgekocht. Dus als hij straks een volgende stap wil zetten is het probleem daar ook alleen maar gegroeid.

In een notendop is dat denk ik waar het debat zo vaak mis gaat. Er is wankele anekdotische informatie over prijzen (goddank wil Hugo de Jonge een huurregister maken, waar misschien betere data uit kan komen), en iedereen is met een vergrootglas op zoek naar waar het meest acute tekort zit, om daar meer ruimte te creëren of meer geld naartoe te sturen. Zeker onder het mom van ‘volkshuisvesting’ worden nu toch grote financiële toezeggingen gedaan. Te veel markt leidde tot te weinig volkshuisvesting en als je mij vraagt gaat te veel volkshuisvesting op den duur politiek weer geduid worden als te weinig markt. Het toverwoord is wat mij betreft ‘evenwicht’, maar daar kun je kennelijk geen debat over voeren.

Stefan:
Wat een mooi doel zou zijn in deze nieuwsbrief, is als lezers een paar inzichten die mij erg hebben geholpen, kunnen gebruiken als ze de komende weken de verkiezingsprogramma’s lezen of de belangrijkste debatten volgen. Laten we er een soort weerbaarheidscursus tegen bullshit van maken.

Stefan + Jasper:

Inzicht 1:

De huizenprijs volgt de financieringsruimte. Woningen hebben de prijs die mensen kunnen en willen betalen. Omdat we met elkaar concurreren om op het mooiste plekje te wonen, zijn niet de materiaal- en bouwkosten bepalend voor de prijs van een huis, maar wat de hoogste bieder ervoor over heeft. Subsidies zorgen niet voor een betaalbaar huis, omdat de hoogste bieder met deze subsidie in zijn zak simpelweg meer kan bieden. De huizenprijs hangt dus niet samen met het woningtekort.

Inzicht 2:

De grondprijs volgt de huizenprijs. Politici die denken dat de hoge grondprijs te maken heeft met schaarse ruimte, begrijpen het niet. Dat de grondprijs zich – bij oplopende prijzen – aanpast aan de waarde van de woning, maakt dat stijgende huizenprijzen niet vanzelf tot meer aanbod leiden. Voor grondeigenaren kan het soms zelfs aantrekkelijker zijn om de grond nog even niet te verkopen. Hogere hypotheken en hogere huren maken huizen duurder en daarmee de grond duurder.

Inzicht 3:

Hogere huren en extra financiering voor starters, komen bij huis- en grondeigenaren terecht. Daar hebben we het al vaker over gehad in vorige nieuwsbrieven, maar hij is essentieel om te begrijpen in deze verkiezingstijd. Starters vormen de grootste groep huizenkopers, maar kopen altijd een huis van een doorstromer of een grondeigenaar (bij nieuwbouw indirect). 

Inzicht 4:

Starters en verhuurders concurreren om dezelfde woningen. Het is telkens stuivertje wisselen. In eerdere periodes hadden starters voordeel, waardoor het aandeel koopwoningen groeit, dan volgt liberalisering van de huurmarkt en kunnen beleggers dezelfde woningen voor de neus van starters wegkopen. Als huurregulering wordt uitgebreid, gaat het waarschijnlijk weer de andere kant op. De uitdaging is om balans te vinden. Dat lukt niet echt zo.

Inzicht 5:

Zodra prijzen dalen, bouwt de markt geen huizen. Huizenprijzen ‘omlaag bouwen’ gaat dus in het huidige systeem nooit gebeuren. En toch lijken bijna alle politici erin te geloven dat huizen betaalbaarder (lees goedkoper) worden als er maar flink wordt doorgebouwd. 

Inzicht 6:

In een situatie van schaarste bestaat geen quick fix. Als je huizen voor de ene doelgroep toegankelijker maakt, heeft een andere groep daar last van. Woningzoekenden moeten voor een huis de marktprijs betalen, of wachten. Er bestaan geen huizen die 10 euro meer kosten dan een sociale huurwoning en waarvoor geen wachtrijen ontstaan. Politici die het begrip ‘middenhuur’ in de mond nemen zonder aan te dringen op prijsregulering, bedonderen de kluit. 

Inzicht 7:

Zonder financiële prikkel kan de overheid weinig afdwingen. Het loont voor projectontwikkelaars blijkbaar om te wachten op hogere lonen, lagere rentes of subsidies. Daarom valt de bouw stil, terwijl een huizenprijsdaling beter zou zijn. Zonder financiële prikkel kun je van gemeenten en provincies niet verwachten dat ze ‘doorbouwen’. Een instrument zoals een grondbelasting voor bouwlocaties zou een logisch middel zijn om de druk bij ontwikkelaars op te voeren.

—------------------------------------

Als je voorgaande inzichten als uitgangspunt neemt, dan zijn dit dus allemaal slechte plannen:

1. PvdA-GroenLinks wil dat de studieschuld minder gaat meewegen in de hypotheekbepaling. 

Dat klinkt sympathiek, maar leidt tot meer financieringsruimte voor jongeren die met elkaar concurreren om een huis. Zij kunnen dus meer bieden en de huizen worden zo dus weer duurder. Daar hebben jongeren niks aan. 

2. NSC wil dat tijdelijke woningen langer blijven staan, namelijk maximaal 40 jaar in plaats van 30 jaar. 

Je kunt de klok erop gelijk zetten dat voor slechts een iets lagere prijs kwalitatief slechter wordt gebouwd. Het bouwtempo van ‘normale’ nieuwbouw is het probleem niet. De kosten ook niet, er is genoeg geld. Lees wat we eerder over flexibele woningbouw schreven.

3. VVD wil meer en hogere startersleningen

Ja, wat moeten we er nog over zeggen. Startersleningen betekenen een hogere schuld voor starters. Op de lange termijn stuwt het gewoon de prijzen. Zo wordt het gat tussen loonontwikkeling en huizenprijzen nog groter.

4. Volt wil een Volkshuisvestingsfonds. ‘Vanuit dit fonds verstrekt de rijksoverheid extra subsidies aan gemeenten en woningcorporaties voor de bouw van betaalbare huurwoningen. Zo kan de gemeente een lagere grondprijs accepteren of in een aanbesteding een tekort zelf bijleggen.’

Slecht plan. Volt neemt de marktwaarde van grond als uitgangspunt en wil eigenaren afkopen met gemeenschapsgeld om betaalbaar te bouwen. Maar de gemeenschap bepaalt wat waar moet worden gebouwd, en de grondprijs volgt de marktwaarde van die bestemming. 

Wat wel goede verkiezingspunten zijn:

1. Inzetten op hospita’s. Kan slim zijn, onder meer Volt wil het stimuleren.

Gevaar is dat het in een adem wordt genoemd met ‘woningdelen’. Vastgoedbeleggers willen vooral met een paar gipswandjes extra rendement voor hun pand. Maar als het tot kwalitatieve extra woonruimte leidt, haalt het de druk op de huurmarkt van de ketel. 

2. Onteigenen en een planbatenheffing, vindt NSC een goed idee: ​‘Er komt een gemeentelijke heffing om grondspeculatie tegen te gaan; de waardestijging van grond moet ten goede komen aan de gebiedsontwikkeling of sociale woningbouw. Daarnaast maken we het mogelijk om, na zorgvuldige afweging, verouderde terreinen te onteigenen van het huidige gebruik, zodat zij niet op basis van woekerprijzen van grondspeculanten hoeven te worden aangekocht.’

Het venijn zit in de details, maar dit klinkt als uitstekende denkrichtingen. 

3. Een duurzaam huis betekent ook duurzaam bouwen en isoleren. We introduceren een norm voor een minimumaandeel bouwen met biobased-materialen (als hennep, vlas en lisdodde) en vergroten het aandeel biobased-isoleren van woningen.

Gaat het in de rest van deze nieuwsbrief niet over, maar dit is zo ongelofelijk belangrijk. Bijna overal is beton, steen en staal nog de norm. Bouwen met hout is misschien wat duurder, maar dat maakt in principe niet zoveel uit omdat de grondprijs omlaag kan. Toch? TOCH?

Jasper:
Ik word al moe bij de gedachte van het onderhoud aan mijn houten schuurdeur, maar zie ook wel dat dit misschien een goede weg kan zijn. Mijn eerste ingeving zou alleen zijn om vervuiling (beton) te beprijzen, niet om schone alternatieven te verplichten of subsidiëren.

4. PvdA/GroenLinks: We gaan grondspeculatie actief tegen door gemeenten de mogelijkheid te bieden een belasting op braakliggende bouwgrond te heffen.

Hulde! Een prijsprikkel om ontwikkelaars door te laten bouwen. Zijn de prijzen te hoog? Dan moeten ze omlaag. Kom je niet uit? Dan is je rekensom verkeerd geweest. Gevaar is wel dat er heel creatief omheen gewerkt gaat worden, want ligt een terrein braak als je er een stadsstrand van maakt, of er een flexwoning parkeert? Maar dat zijn puntjes voor de uitvoering…

Nog niet klaar met dit onderwerp? Wij raden deze stukken aan:

Economen weten de oplossingen voor de wooncrisis wel (Trouw)

Dit staat er in alle verkiezingsprogramma’s over wonen (NRC)

Een tekort van 390 duizend woningen, waar komt dat getal vandaan? (Volkskrant)

Veel succes met de keuzebepaling en stemmen maar!