Wisselvallig beeld woningmarkt: is dít nou een crash?

In deze nieuwsbrief:

• NVM spreekt over een woningmarkt die opveert, maar daling huizenprijzen gaat nooit in rechte lijn

• Huurprijzen gaan in tegenstelling tot wat Pararius beweert naar beneden, zeker als je loonstijging meeneemt

• Loonstijging is ideaal voor woningmarkt: huizen worden betaalbaarder, zonder al te veel pijn voor huiseigenaren

• Hebben we nou te maken met een crash? Of wat is dit voor crisis?

Jasper:
Er is veel gebeurd de laatste tijd, maar het stof is denk ik neergedaald. Het ging veel over de cijfers van huurplatform Pararius en hoe aanstaande regels van het kabinet alles zouden verpesten, toen kwamen er ineens verrassende NVM-cijfers. En als toetje de val van het kabinet. Is zoiets nou wel bij te houden voor een redacteur woningmarkt? Een beetje goed stuk kost je waarschijnlijk dagen en lever je uren voor publicatie in? En de cijfers die je krijgt aangeleverd kun je haast nergens goed checken.

Stefan:
Het zou goed zijn als een redacteur Wonen (ben ik niet meer, hè) een keuze maakt: wat is het belangrijkste voor mijn lezers? Maar zo’n val van het kabinet heeft natuurlijk een grote impact. Huurders in de vrije sector zouden na jaren van extreme prijsverhogingen worden beschermd, maar minister Hugo de Jonge moest de wet die dat regelt nog door de Tweede Kamer krijgen en dat gaat denk ik niet meer lukken nu de coalitie uit elkaar is. Zo kan het gebeuren dat iets waar eerst maanden heel veel stampij over is in de media, als een plumpudding in elkaar zakt.

Nu krijg je een totaal nieuwe discussie over de legitimiteit en effectiviteit van die maatregel in de richting van de verkiezingen. Misschien moeten we in een nieuwsbrief een keer een alternatief programma schrijven. Voor nu denk ik dat wij het vooral moeten hebben over de koopwoningcijfers, want ze zijn verwarrend. Ik zag koppen waarvan ik dacht: dat is wel een hele stevige conclusie. (zoals deze van het Noord-Hollands Dagblad: Prijzen stijgen en meer woningen verkocht, woningmarkt in de lift)

Jasper:
Op zich vond ik de boodschap van NVM zelf nog wel meevallen. De makelaarsvereniging schreef ‘woningmarkt veert op’. Maar links en rechts zie ik toch alweer berichten verschijnen dat de dip voorbij is, en kopers zouden ‘gewend’ zijn aan de hoge rente. Dat vind ik echt wel veel te vroeg hoor, de vorige crises gingen huizenprijzen ook niet in 1 rechte lijn omlaag - gedurende de rit waren er altijd wel wat kleine plusjes. De dalende lijnen zitten nog steeds onder die van de woningmarktcrisis van 2008 of zelfs onder die van 1978 als je naar de NVM-cijfers kijkt.

Daarnaast is het tweede kwartaal van het jaar in de cijfers van NVM altijd een sterker kwartaal dan de andere kwartalen. Mede daarom kijk ik liever naar de cijfers van het Kadaster, die niet met een mediane verkoopprijs rekenen, maar kijken wat het huis sinds de vorige verkoop meer waard is geworden. 

Overigens spraken nu opvallend weinig artikelen over de jaar-op-jaar cijfers. Met een daling van 8.9 procent landelijk en een uitschieter tot 13 procent in de regio Amsterdam, is die daling toch fors. Zeker als je bedenkt dat de lonen zijn gestegen.

Stefan:
Laten we er in deze nieuwsbrief wel voor waken cijfers alleen maar naar de eigen visie te redeneren - namelijk onze uitgesproken verwachting dat de huizenprijzen verder moeten dalen om tot een nieuwe marktbalans te komen. 

Ik zie toch wel tekenen dat de huizenprijzen sneller stabiliseren dan ik dacht. In mijn omgeving hebben de laatste maanden best wat vrienden en kennissen een huis gekocht en soms zelfs met overbieden op huizen waarvan ik dacht dat ze mogelijk te hoog geprijsd waren. (kwam ik achter door mee te kijken naar Kadaster-cijfers en jouw methode te gebruiken)

Hun argument om het toch te kopen: de markt heeft nu een dipje gehad, we kunnen het betalen en willen niet langer wachten. Ik kreeg daarnaast sterk de indruk dat ze een nog duurder huis hadden kúnnen kopen, maar dat niet deden omdat dat bruto maandbedrag dankzij de hoge rente erg afschikt. Als je met z’n tweeën 100.000 euro per jaar verdient, kun je een huis van bijna 5 ton laten financieren. Je bent dan echter meer dan 2500 euro bruto per maand kwijt. Dat lijkt me echt een psychologische grens.

Maar goed, die psychologische grens gaat naar mijn inzicht vervagen als we gewend raken aan de hogere consumentenprijzen én de hogere lonen. Want ik hoor toch echt over fikse loonsverhogingen om me heen. 10 procent erbij ten opzichte van vorig jaar is geen uitzondering. Ten minste niet in mijn bubbel van hoogopgeleide dertigers waarin ik me bevind. En laten dat nou net de types zijn die de dynamiek op de koopwoningmarkt grotendeels bepalen.

Jasper:
Ja, dat klopt wel. Het zijn vooral de jongeren die willen verhuizen en een gemiddelde koopstarter is rond de 30. In de grafiek hieronder zie je hoeveel procent van de mensen aangeeft verhuisgeneigd te zijn in de zogeheten WoON-onderzoeken, van het CBS. Het valt op dat mensen na hun 35e gauw minder geneigd zijn om te verhuizen. Dat lijkt me niet vreemd, omdat je dan ook vaker gebonden bent aan de school en vrienden van je kinderen. Die kinderen zijn mogelijk meteen de reden dat de mensen om je heen er nu voor kiezen om toch hun verhuiswens door te zetten.

Tel hierbij op dat momenteel zo’n 20 procent meer mensen van 30 zijn dan 10 jaar geleden, en er is zeker een demografische druk op de woningmarkt:

Toch moeten we ons niet te rijk rekenen als je het mij vraagt. Dertigers krijgen momenteel misschien flinke salarisverhogingen. Maar besef wel dat dertigers hun salaris sowieso meer zien groeien dan wie wat ouder is. Dat je meer verdient omdat je ouder en ervarener wordt, wil nog niet zeggen dat ‘de salarissen’ groeien. Dat doen ze natuurlijk wel, momenteel met zo’n 5,7 procent volgens het CBS - en dat is fijn. Op die manier worden huizen betaalbaarder zonder dat de prijzen hard hoeven te dalen en mensen met een schuld blijven zitten.

Stefan:
Er is, tegen onze wens in natuurlijk, geen belasting op de verkoopwinst van een huis. Economen corrigeren mij wel eens: je mag de toegenomen koopkracht niet dubbel tellen. Ik zet er ook geen verdubbelaar op, maar in mijn optiek zorgt het gebrek aan een goede belasting wel degelijk voor een sterkere toename van de huizenprijs, omdat doorstromers profiteren van de toegenomen koopkracht bij jonge kopers. Zij verkopen immers aan een jonge koper of aan iemand anders die heeft verdiend aan de toegenomen koopkracht van een jonge koper. Er stijgen daardoor meer huizen in waarde dan alleen de huizen die door de groep met een stevige salarisverhoging zijn aangekocht. 

De economie vertoont geloof ik ook nog weinig haarscheurtjes, trouwens. Ja, de inflatie is hoog, maar het arbeidstekort ook en ABN Amro verwacht dit jaar nog een plus in consumptie van particulieren. Huishoudens hebben ook aardige buffers, zegt de bank. Dat is een understatement als je onderstaande grafiek erbij ziet van de Rabobank. Voor het eerst in jaren dalen de spaartegoeden, maar dat is nadat ze aardig stegen in de laatste (corona)jaren.

Het valt me ook op hoe druk het is op festivals, in restaurants etc. Iedereen loopt te zeiken dat alles zo duur wordt, maar daar is een reden voor: het geld klotst nog altijd tegen de plinten. (ja, het geld is ongelijk verdeeld, maar met dit soort cijfers moet je de koopwoningmarkt duiden, niet met cijfers over armoede)

Jasper:
Het zou kunnen kloppen wat je zegt, hoor. Wie vorig jaar met een lagere hypotheekrente 80.000 euro verdiende mocht 430.000 euro lenen. Als je sindsdien 10 procent meer ging verdienen mag je nu 421.000 lenen. Maar bedenk wel dat de maandlast in dezelfde periode dankzij die hogere rente steeg van 1315 naar 1560 netto. Bruto kwam er zelfs 650 euro per maand bij.

---

NIEUWSBLOKJE:

De ECB verhoogt opnieuw de rente (NOS)

‘Te vroeg om te concluderen dat daling woningprijzen voorbij is’ (BNR)

Higher mortgage costs threaten surge of UK buy-to-let property sales (FT)

De grond is te duur geworden en dat bedreigt de woningbouw (Trouw)

---

Ergens is het dus wel wonderlijk dat iedereen nog zo graag wil blijven kopen. Kennelijk zit dat toch vrij diep bij mensen, zo rond de 30. Want hierboven zie je dat zowel huren als kopen momenteel vrij duur is. Omdat door de gestegen rente een hypotheek snel duurder werd, is het momenteel misschien wel goedkoper om een vergelijkbaar huis te huren dan te kopen. Natuurlijk zijn de kosten niet een op een te vergelijken vanwege onderhoud en aflossen, maar duidelijk is dat de verhouding is veranderd ten opzichte van de afgelopen jaren.

Ik heb niet veel data bij de psychologie van jonge kopers, dat blijft moeilijk te vatten. Uit de anekdotes die ik om me heen hoor, maak ik wel op dat de markt erg ‘dun’ is. Sommige mensen hebben hun huis dik een halfjaar te koop staan. En als er dan een koper langskomt, dan biedt die ineens meer dan de vraagprijs. Mij lijkt dat zoiets toch moeilijk stand kan houden? Aan het einde van de bubbel, ruim een jaar geleden, kwam het ook al vaak voor dat het eerste bod veel hoger was dan het tweede. Het zou betekenen dat een kleine groep rijke Nederlanders nog steeds de huizenprijzen bepalen.

Stefan:
Ja, ik sluit dus zeker niet uit dat de huizenprijzen alsnog verder gaan dalen. Maar eerder dit jaar had ik gewoon echt gedacht dat die hoge inflatie ertoe zou leiden dat de economie zou afkoelen. De hogere rente en stijgende consumentenprijzen lijken nauwelijks effect te hebben op ons collectieve bestedingspatroon - of het moet nog komen natuurlijk. Volgens mij zien we nog steeds het effect van de coronamiljarden die in de economie zijn gepompt. Die vinden hun weg naar de reële economie en ook naar de huizenmarkt. 

Jasper:
Ik ben sceptisch. Jij zit vol tussen de tweeverdienende dertigers, die ‘moeten’ kopen. Maar die zijn er echt altijd. Wat door de hogere rente vooral verandert, is dat doorstromers op hun handen blijven zitten. Bij elke verhuizing staken die doorgaans meer geld in de woningmarkt. En ook beleggers doen een stap terug. Dan kunnen jouw vrienden wel zorgen voor druk op de eengezinswoningen van rond de 4-5 ton, maar zowel daarboven als daaronder schat ik in dat de markt het zwaar heeft momenteel. En dat werkt vanzelf door naar de hele markt.

Toch nog even over huren. Vooral voordat het kabinet viel, struikelde je werkelijk over de berichten dat de plannen van het kabinet zouden leiden tot een kleinere huurmarkt en dús hogere huren.  

Pararius spande de kroon in haar persbericht, door in haar persbericht wel erg selectief uit de data te shoppen en onder meer de aandacht te leggen op stijgende huren in de vier grote steden. Maar als je beseft dat momenteel de salarissen hard stijgen, moet je eigenlijk concluderen dat zelfs daar huren niet duurder werd. Prik je door de ophefberichten heen en kijk je naar het hele land, dan zie je dat momenteel huren snel goedkoper wordt. Vanaf de piek is er gecorrigeerd voor salaris nu al zo’n 9 procent van de gemiddelde huurprijs af:

Stefan:
Dat is inderdaad opvallend. Zou dat met duurder levensonderhoud te maken hebben? En hoe is het met het aanbod? Want daarvan zeggen verhuurders ook dat het met rasse schreden afneemt omdat beleggers hun panden verkopen uit angst voor huurbescherming.

Jasper:
Het aanbod is momenteel op Funda iets lager dan in de periode vlak voor corona. Tijdens de pandemie verschenen ineens heel veel huizen op het makelaarsplatform, die voor die tijd waarschijnlijk zonder advertentie verhuurd konden worden. In de grafiek hieronder zie je twee pieken in 2020 en 2021, toen er sprake was van lockdowns. Pararius neemt in haar berichten, vast niet geheel toevallig, de laatste piek als startpunt. 

Dan lijkt de daling van het aanbod dus heel groot. En hoewel je in onderstaande grafiek kunt zien dat het aanbod inderdaad wat daalde, kun je daar eigenlijk nauwelijks conclusies aan verbinden. Misschien daalde het aanbod immers omdat meer verhuurd werd, of - als je de verhuurlobby moet geloven- omdat er meer werd verkocht. Met de geboden data is geen uitsluitsel te geven. 

Als laatste zou ik er aan willen toevoegen dat met iedere huurwoning die wordt verkocht, er ook een potentiele ‘klant’ van de huurmarkt verdwijnt. Een gezin dat anders had moeten huren, kan nu immers een woning kopen. En uit het WoON21 onderzoek kun je opmaken dat voor elk gezin dat naar een vrije sector huurwoning wil, er 2 gezinnen zijn die uit de vrije huur proberen weg te komen.

Stefan:
Dit laat ik graag even tot iedereen doordringen. Het probleem van pakweg de laatste 10 jaar was dat beleggers en masse koopwoningen opkochten door de verhuur, waarmee nieuw geld naar de woningmarkt vloeide en de koopprijzen heel hard stegen. Dat grotere aanbod voor huurders leidde niet tot lagere huurprijzen, want de markt bepaalt de prijs en de vraag naar (dure) huur nam evenredig toe omdat starters moeilijker konden kopen. 

Nu zeg je eigenlijk: als het al zo is dat beleggingspanden massaal worden verkocht, moeten we de andere kant op redeneren. Oftewel, de druk op de koopmarkt daalt dankzij minder vraag bij beleggers en de druk op de huurmarkt neemt af omdat meer huurders kunnen kopen.

Jasper:
Ja, ik denk dat dat klopt. De waarde van een woning steeg voor beleggers veel harder dan de maximale hypotheek van starters. Koophuizen veranderden in huur, zonder dat het tot significant meer huizen heeft geleid. Besef ook dat de (frictie-) leegstand in huurwoningen viermaal zo hoog is als in koopwoningen. Mensen die in een dure huurwoning wonen, zijn ook veel actiever aan het zoeken naar een volgende woning, dan wanneer ze hetzelfde huis in bezit zouden hebben. Dat zorgt voor extra drukke bezichtigingen en grotere psychologische druk, nog los van het extra geld dat beleggers mee brachten naar de woningmarkt.

Stefan:
Ik zit ons gesprek zo terug te lezen en denk ineens: is dít nou een crisis? Uiteraard is de woningnood niet weg en staat de betaalbaarheid voor veel groepen onder druk, maar je ziet ook wat verbeteringen. We gaan richting nieuwe verkiezingen en ik vermoed dat wonen wel een thema is, maar ben bang dat het vooral over woningbouw gaat en minder over financiering, ongelijkheid en huurbescherming. Kun jij de juiste duiding geven? Hoe zou je de huidige status van de woningmarkt framen in een paar zinnen?

Jasper:
Ik denk dat de huidige markt misschien te duiden is als ‘crashing in disguise’. Nadat prijzen hard daalden in de tweede helft van 2022, lijkt de val nu gedempt door stijgende lonen. Maar per saldo betekent dat hetzelfde: een koophuis wordt bereikbaarder en ook de huur is beter te dragen. De dynamiek lijkt zich wel naar het goedkopere deel van de markt te verplaatsen, waarmee in het duurdere segment problemen kunnen ontstaan. Misschien moeten we daar de volgende keer eens op ingaan.