27 Comments
Feb 1, 2023Liked by Stefan ten Teije

Dank! Jullie zijn een van de weinigen die over het onderwerp schrijven zonder duidelijk verkoops- of grondbelang.

Expand full comment

Fijn dat jullie hierover schrijven! Ik ben aan het rekenen op die reële waarde van een huis waar ik interesse in heb, maar als ik de koopprijs van 2018 gebruik kom ik op een totaal ander resultaat dan wanneer ik de WOZ-waarde van 2021 of 2022 gebruik. Het verschil tussen de (betaalde) prijs in 2018 en de WOZ van 2022 is bijna €100.000. Wat zie ik over het hoofd?

Expand full comment

Ik denk wel dat jullie een aspect niet meenemen in jullie analyse. In een krappe markt (qua aanbod) is de bodem van de markt altijd gerelateerd aan de (kost)prijs van nieuwbouw.

Zolang er een woning tekort is, zal mijn inziens de prijs nooit extreem onder de nieuwbouwwaarde zakken. Nieuwbouw wordt namelijk nooit onder kostprijs aangeboden, dan wordt er gewoon niet gebouwd.

Of zien jullie dit anders?

Expand full comment

Nee, inflatie kent maar 1 definitie. Nl de koopkracht van geld. De koopkracht wordt minder, maar een huis is relatief waardevast. Door de negatieve rente heeft de prijs een extra boost gekregen omdat rationele beleggers er van uit gingen dat dit een extra stimulans voor inflatie was. Ze hebben gelijk gekregen. Inflatie is zeker nog niet onder controle. Je huis verkopen voor cash die minder waard wordt is niet rationeel

Expand full comment

Leuke substack! Echter nog wel een vraag bij de laatste grafiek. In hoeverre zijn daar ruimere financieringsvoorwaarden meegenomen? De sterke stijging van de huizenprijzen van de afgelopen twee decennia zijn natuurlijk niet alleen aan een ruim monetair beleid maar ook aan een versoepeling van de financieringsvoorwaarden. Vanaf 2023 telt het tweede inkomen bijvoorbeeld voor 100% mee, terwijl dat in 2022 nog 90% was en in 2015 nog 33%. Dat scheelt toch een behoorlijke slok op een borrel, zeker voor het duurdere segment. Op het moment dat we deze effecten meenemen dan is de klap die gesuggeerd wordt door het laatste figuur natuurlijk wel een stuk kleiner (en de correlatie tussen de twee reeksen zwakker).

Expand full comment

Ik begrijp t statement van Jasper omtrent zijn overwaarde niet als t gaat om de inflatie. Als ik nu toch 100 euro in mn portemonnee stop en daar over 10 jaar iets mee koop, dan kan is die koopkracht van die 100 euro toch afgenomen. (En tegenwoordig flink ook)

Expand full comment