27 Comments
Feb 1, 2023Liked by Stefan ten Teije

Dank! Jullie zijn een van de weinigen die over het onderwerp schrijven zonder duidelijk verkoops- of grondbelang.

Expand full comment
author

Dat is een aardige opmerking, maar geloof niet dat dat klopt hoor. Media hebben ook geen belang, maar je moet het kaf van het koren scheiden en goed kijken waar tijd en energie is gestoken in goed onderzoek of analyse. De boeken van Hans de Geus (Hoe ik toch huisjesmelker werd) en Cody Hochstenbach (Uitgewoond) kan ik warm aanbevelen.

Expand full comment

Reklame belangen?

Expand full comment
author

Ja ik verdien echt enorm aan het promoten van boeken. Kan er al bijna een tweede huis van kopen.

Expand full comment

kranten natuurlijk... bedoelde jullie niet. of is het te makkelijk om te zeggen dat de kleine hoeveelheid kranten die NL kent afhankelijk is van sponsors uit 't bedrijfsleven/lobby? kranten zijn immers zo rijk, en vrij. tja het klinkt een beetje cynisch.... maar hoe ruim hebben ze het nou eigenlijk om vrij te blijven opereren?

of kijk ik gewoon totaal verkeerd naar journalistiek en zijn ze niet in staat om een mening te uiten of observatie te maken over de toestanden op de huizen markt. "overpriced" / "goedkoop" bestaat gewoon niet in 't lexicon van een goede journalist die een "markt" beoordeeld.

jullie zeggen toch zelf ook dat de media "titels" van stukjes in de krant volkomen kut uitdrukken. waarom leidt je daar niet uit dat de kranten onder druk worden gezet? beetje ver? volg je het geld of de lobby?

Expand full comment
author

Moeilijk onderwerp om zomaar wat algemeens over te roepen zonder tot in detail te onderbouwen. Ik denk dat er best een boel goede en integere journalisten zijn. Er staat alleen ook een zwik vanuit marktpartijen aangereikte persberichten tegenover die m.i. niet uit liefdadigheid worden opgesteld.

Expand full comment

"alleen ook" ... dat grenst op het ontoelaatbare. het laat alleen maar zien hoe grijs en onzuiver kranten zijn of lijken.

een integere krant zou dat nooit toelaten, of iig "pers" berichten aanmerken als sponsored content, of welke belangen er aan vast hangen. ook zou een krant een kanttekening moeten plaatsen als er invloed is op de inhoud van "normale" stukjes over de markt.

maar goed... tis wat 't is. gelukkig is de gemiddelde NL hier wel enigszins bewust van. veel in de krant is slappe hap/propaganda. godszijdank valt er toch wat nieuws te melden soms zonder al die voorbewerkte informatie...

Expand full comment

Fijn dat jullie hierover schrijven! Ik ben aan het rekenen op die reële waarde van een huis waar ik interesse in heb, maar als ik de koopprijs van 2018 gebruik kom ik op een totaal ander resultaat dan wanneer ik de WOZ-waarde van 2021 of 2022 gebruik. Het verschil tussen de (betaalde) prijs in 2018 en de WOZ van 2022 is bijna €100.000. Wat zie ik over het hoofd?

Expand full comment
author

100.000 euro hoger of lager?

Expand full comment

Met de koopprijs van 2018 komt €100.000 hoger uit dan de WOZ van 2022

Expand full comment
author

Dat kan meerdere redenen hebben. Is het huis ten opzichte van de huizen er omheen verduurzaamd, gerenoveerd, of heeft het een uitbouw? Kan zijn dat de gemeente het niet goed heeft ingeschat om die reden. Of zonder reden niet goed ingeschat. Probeer van vergelijkbare huizen in de buurt de waarde op te vragen, zodat je aan de hand van de vierkante meterprijs kunt vergelijken.

Je moet ook niet meteen uitsluiten dat de huidige eigenaren 'te veel' hebben betaald. Misschien zochten ze met spoed een huis en hadden ze veel eigen geld om in te zetten? Ben ook wel benieuwd waarom ze na 5 jaar alweer willen verhuizen. Je kunt overwegen om een aankoopmakelaar in zetten als je een serieus bod overweegt. Zo'n aankoopmakelaar kan tegen gereduceerd tarief advies geven voor het biedingsproces van dit huis specifiek. Doen ze niet allemaal, maar sommige makelaars vinden elke opdracht mooi meegenomen.

Expand full comment

Dank voor je reactie! Het huis is niet recent gerenoveerd en heeft ook geen uitbouw. Het gezin gaat emigreren voor een nieuwe baan. Ik pas nu dezelfde formule toe op een ander huis en daar zie ik hetzelfde: hoe recenter de waarde van de WOZ, hoe lager de huidige marktwaarde uitvalt. Het verschil tussen 2017 en nu is meer dan een ton. Berekend met de koopprijs van 2017 zou de waarde nu 535.000 moeten zijn, WOZ 2020 466.000, WOZ 2021 451.000, en tot slot WOZ 2022 425.000. Dit huis is wel een beetje opgeknapt. Mocht je verder nog een inzicht hierover hebben hoor ik het graag :)

Expand full comment
author

Sommige gemeenten zijn wat conservatief misschien en het klopt ook niet altijd. Hoorde laatst ook van iemand dat een woning 250.000 euro hoger is getaxeerd dan de WOZ-waarde. Was voor die persoon prettig omdat z'n risico-opslag van de rente omlaag kon.

Expand full comment

Ik denk wel dat jullie een aspect niet meenemen in jullie analyse. In een krappe markt (qua aanbod) is de bodem van de markt altijd gerelateerd aan de (kost)prijs van nieuwbouw.

Zolang er een woning tekort is, zal mijn inziens de prijs nooit extreem onder de nieuwbouwwaarde zakken. Nieuwbouw wordt namelijk nooit onder kostprijs aangeboden, dan wordt er gewoon niet gebouwd.

Of zien jullie dit anders?

Expand full comment
author
Feb 2, 2023·edited Feb 2, 2023Author

In onze vorige nieuwsbrief zeggen we daar wat over. De prijs van nieuwbouw wordt bepaald door de markt en vanaf de marktprijs wordt teruggerekend wat de grond zou moeten opbrengen.

Stel nieuwbouwwoning kost 500.000 euro.

De bouw inclusief alles wat erbij komt (stichtingskosten + winst) komt op 300.000 euro.

De grondprijs wordt dan 200.000 euro.

Het is vooral de grondprijs die dankzij de grote beschikbaarheid aan financieringen (en de daardoor gegroeide vraag) de laatste 10 jaar zo hard is gestegen. Bouwkosten inclusief personeelskosten stegen minder hard.

In een ideale wereld dalen de grondprijzen direct mee nu de betaalbaarheid onder druk staat. Grondeigenaren hebben echter geen zin om direct af te boeken. Projectontwikkelaars hebben inmiddels ook al de vooraf berekende winst in de ramingen zitten en nemen ook niet graag genoegen met minder.

Ze wachten dus even af. Misschien gaan de lonen wel genoeg omhoog waardoor nieuwbouw toch nog tegen de hoge prijs wordt verkocht. En ze voeren de druk op bij de politiek om de winsten op peil te houden. Ik verwacht dus dat minister De Jonge binnenkort met nieuwbouwsubsidies gaat komen of met starterssubsidies voor nieuwbouw.

Dat de grondprijs al vastligt en de kostprijs van nieuwbouw daarom invloed zou hebben op de huizenprijzen, is denk ik een misvatting.

Lees dus ook: https://piekenendalen.substack.com/p/ergerlijk-dat-de-nvm-meedoet-met

Expand full comment

Nee, inflatie kent maar 1 definitie. Nl de koopkracht van geld. De koopkracht wordt minder, maar een huis is relatief waardevast. Door de negatieve rente heeft de prijs een extra boost gekregen omdat rationele beleggers er van uit gingen dat dit een extra stimulans voor inflatie was. Ze hebben gelijk gekregen. Inflatie is zeker nog niet onder controle. Je huis verkopen voor cash die minder waard wordt is niet rationeel

Expand full comment
author

Je cash wordt minder waard als hetgeen je gaat kopen in prijs stijgt. Afgelopen 6 maanden werd een huis 9 procent minder waard, terwijl je boodschappen duurder werden. Als je van je cash boodschappen gaat doen, ben je geld verloren. Koop je er een huis voor, ben je rijker geworden.

Expand full comment

Dat is dus de vraag. Tekstvak is te klein om er in detail op in te gaan. Maar je moet concluderen dat je wel wat gedaan hebt. Nl, serieus risico nemen met geleend geld.

Expand full comment

En de reden dat je dat risico genomen hebt zonder nadenken, is omdat iedereen riep dat huizen meer waard werden.

Expand full comment
author

Hier ben je me kwijt vrees ik

Expand full comment

Can happen. Je hebt er wat voor moeten doen. Je hebt risico moeten nemen. Dat is mijn punt. We gaan zien hoe dat risico uitpakt voor mensen die een paar maanden geleden gekocht hebben. Geen idee of huizen duurder gaan worden.

Expand full comment

Leuke substack! Echter nog wel een vraag bij de laatste grafiek. In hoeverre zijn daar ruimere financieringsvoorwaarden meegenomen? De sterke stijging van de huizenprijzen van de afgelopen twee decennia zijn natuurlijk niet alleen aan een ruim monetair beleid maar ook aan een versoepeling van de financieringsvoorwaarden. Vanaf 2023 telt het tweede inkomen bijvoorbeeld voor 100% mee, terwijl dat in 2022 nog 90% was en in 2015 nog 33%. Dat scheelt toch een behoorlijke slok op een borrel, zeker voor het duurdere segment. Op het moment dat we deze effecten meenemen dan is de klap die gesuggeerd wordt door het laatste figuur natuurlijk wel een stuk kleiner (en de correlatie tussen de twee reeksen zwakker).

Expand full comment
author

Mijn ervaring bij dit soort stukken is dat je factoren kunt toevoegen en weghalen tot je een ons weegt, maar er zullen altijd andere invalshoeken mogelijk zijn. Afgelopen 10 jaar zijn huizenprijzen veel harder gestegen dan de maximale lening, starters werden o.m. overboden door beleggers. Sinds 2013 moet je ook volledig aflossen, dat is een stijging in maandlasten van ca 18 procent als ik me goed herinner van de discussie in 2012.

En tweede inkomen telt al sinds 1993 volledig mee voor de hypotheek, alleen is het deel dat meetelt voor het financieringslastpercentage inderdaad nog gestegen. Maar dat verschil is veel kleiner dan dat het hele inkomen maar deels zou meetellen.

Los hiervan denk ik dat wat we kunnen lenen vooral op de weg omhoog van belang is. Nu prijzen dalen is wat we willen lenen (en banken willen uitlenen) van groter belang.

Expand full comment

Ik begrijp t statement van Jasper omtrent zijn overwaarde niet als t gaat om de inflatie. Als ik nu toch 100 euro in mn portemonnee stop en daar over 10 jaar iets mee koop, dan kan is die koopkracht van die 100 euro toch afgenomen. (En tegenwoordig flink ook)

Expand full comment
author

Het idee is wmb ook niet dat je de waarde van een huis belast, maar de toename in waarde. Dat kun je zien als inkomen en kun je als zodanig belasten. Omdat mensen vaak boos worden als ik dat zeg; ik vind ook dat er iets te zeggen is voor het aftrekbaar maken van waardeverlies. Deze combi zou de pieken en dalen [padum tsss] iets kunnen afvlakken, en iets doen aan het fenomeen van pech en geluk-generaties.

Expand full comment
author

Je zou gestegen huizenprijzen kunnen zien als een soort inflatie, maar de prijzen zijn veel harder gestegen dan de consumentenprijzen en vooral ook veel harder dan de lonen. Mensen die geen eigen huis hebben, kunnen op die manier de stijgende prijzen niet bijbenen. Zo ontstaat een voorsprong voor huiseigenaren zonder dat ze er voor werken. Met name doordat de overwaarde (aflossing, maar ook winst) niet belast zijn bij verkoop.

Expand full comment
author

Maar laat Jasper het vooral aanvullen. (A)

Expand full comment